楼市新政落地下探访一线市场
定金设限、资金闭环监管，筑牢交房安全底线
新政后，市民更关注现房销售模式
点击查看原图 日前，济南五部门联合出台商品房销售新政，对全国商品房销售制度实施细化，明确新出让地块优先现房销售、预售门槛提高、强化资金监管，给购房安全加上制度防护。新政之后，济南的楼市有哪些变化？连日来，山东商报·山海新闻记者先后走访济南多个片区发现，市场分化显现，新规重塑购房逻辑，进一步防范烂尾风险，也对房企资金实力提出更高要求，部分项目率先采用现房销售模式入市，不少购房者主动了解新规，也有部分购房者选择观望。
◎文/图 山东商报·山海新闻记者 史尚静 徐晓艳
现房销售新政落地
记者探访济南楼市现状
秋意浸染济南老城街巷，新政下，现房销售模式走入市场前台。连日来记者走访了解到，工作日期间济南各大售楼处整体到访量平稳，市场并未出现集中看房热潮，部分意向购房者在现场了解政策，咨询新政适用范围、项目交付、贷款流程等相关问题。
记者走访济南威海路与滨州路附近发现，该地段周边多个项目同步在建。紧邻山东国际会展中心的一处新盘正稳步施工，该项目共规划11栋住宅，当前整体建设有序推进;靠近营销中心的多栋楼宇主体轮廓已经显现，楼层结构清晰。项目周边临时停车区域停放着不少车辆，陆续有市民前来了解项目情况。
走近项目营销中心处，记者注意到该营销中心虽尚未正式开放，但已有部分市民到场咨询。看房人群集中在沙盘区域，咨询产品户型、交付时间、政策适配等内容，计划购置婚房的刚需购房者刘女士便是其中一员。“听说刚落地商品房销售新政，特地过来看看，想对比一下和之前购房政策有什么不同。”刘女士告诉记者，近期持续关注楼市新规，最为关注的就是本次政策中的现房销售模式。该项目置业顾问介绍，该项目产品覆盖高层、小高、洋房三种业态，户型建面约125—268平方米，适配刚需、改善等不同置业需求。项目紧邻地铁6号线，待线路西段开通后片区公共交通优势将进一步凸显。该项目适配济南楼市新规，采用现房销售模式推进销售，“新规下客户的购房安全度提高了，项目最近会启动认筹，月底之前开盘，认筹金5万元，以摇号的形式选房。”该项目置业顾问说道，新规下，住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。
在和平路附近，一处嵌入老城区之间的准现房项目同样吸引看房人群驻足，路边“百席准现学府”的标语十分醒目，持续吸引着看房人驻足。记者在现场看到，项目体量不大，仅规划3栋住宅。营销中心内，不少购房者围在沙盘前比对楼栋、翻看户型图，仔细筛选合适房源。现场置业顾问介绍道，小区住宅总套数一共265套，其中大多数为单位回迁安置房源，可对外售卖的仅140余套，户型面积约63—140㎡，单价在29000—31000元/㎡。受可售房源数量限制，热门户型需要先缴纳5000元认筹金，采取摇号方式选房。
“什么时候交房？”“贷款什么时候办，要等到交房吗？”这是现场市民讨论较多的问题。项目置业顾问表示，该项目于2023年拿地，目前仅剩部分收尾工作，将于明年3月交房，适用于新政。
筑牢交房保障
买房定金原则不超总房款5%
当前，随着各地现房销售政策落地，全新的现房销售模式正在重塑购房市场逻辑。日前，济南发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》 的实施意见，确立新出让地块优先现房销售、预售节点上移、资金监管强化等框架，为国家层面的顶层设计落地济南补充细化执行细则。
新政以8月28日为时间节点，实行新老划断、分类施策，最大程度保持市场平稳过渡。8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，明确提高预售门槛，要求单体建筑完成主体结构封顶并出具验收记录后方可申请预售，从建设源头把控房屋建设质量、防范交付风险。针对2026年8月28日前已落地的在途项目，实行差异化过渡政策：已取得建设工程规划许可证的项目，继续沿用原有预售及资金监管政策;已发布土地出让公告但未取得规划许可的项目，原则上执行新规，对2027年1月底前取证、可确保按期交付的优质项目，经备案后可在2027年底前沿用旧规预售，有效保障市场合理房源供给。同时，新政加强预售资金监管，购房首付款、个人住房贷款等全部购房资金统一纳入监管账户，项目完成竣工验收、水电气热等配套设施达标后，方可解除资金监管，以全流程闭环监管守住交房安全底线。
新政明确，新建土地出让项目优先推行现房销售模式，土地出让阶段提前公示相关要求。房企完成房屋首次登记、确认房屋无抵押查封等限制交易情形，完成备案后方可销售，实现“所见即所得”，从根本上减少购房纠纷。
为规范现房销售交易秩序，济南建立现房定金监管机制，实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订购房定金合同，定金原则上不超过购房总价款的5%，全部存入资金监管账户，监管期间定金不得使用。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。房屋具备交付条件后，解除定金监管。市县住房城乡建设部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担定金监管工作。
双人及以上缴存公积金家庭
最高可达240万元
公积金惠民力度同步升级，购买现房项目可核减住房套数认定，贷款额度上浮政策可与高品质住宅、多子女家庭、高层次人才等优惠政策叠加。新政落地后，单人缴存公积金家庭最高贷款额度达170万元，双人及以上缴存家庭最高可达240万元，切实降低群众置业门槛与购房成本。
同时，政策密切跟踪市场变化与需求状况，认真落实土地供应管理要求，科学调节商品住宅用地投放节奏，推动实现土地市场供需平衡。2026年8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清;实行现房销售的，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清; 分期付款的，不计利息。
开展分户国有土地使用权集合设定抵押，房地产开发项目以土地使用权抵押申请贷款的，应结合项目规划审查材料依申请为开发企业土地使用权份额进行分户量化，支持按楼幢或分户建设用地使用权集合设定抵押。持续做好“交房即办证”。实行预售的商品住房项目，推广商品住房买卖合同网签备案和不动产预告登记一体办理，对具备办理转移登记条件的，及时推进不动产预告登记转本登记。实行现房销售的商品住房项目，推行商品住房买卖合同网签备案和不动产转移登记、抵押权登记同步办理。通过优化不动产登记、抵押贷款办理等流程，强化工作协同，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
统筹推进“好房子”建设。商品住房开发建设实行项目开发公司制，压实各方主体责任，常态化抓好施工现场质量安全，组织开展省、市级高品质住宅项目培育工作，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。同时进一步规范市场秩序。完善商品住房销售信息化、智慧化系统建设，提升销售管理效能。做好房地产市场信息公开发布工作，加强房地产市场监管，依法查处房地产领域违法违规行为，切实维护购房人合法权益。
◎文/图 山东商报·山海新闻记者 史尚静 徐晓艳
现房销售新政落地
记者探访济南楼市现状
秋意浸染济南老城街巷，新政下，现房销售模式走入市场前台。连日来记者走访了解到，工作日期间济南各大售楼处整体到访量平稳，市场并未出现集中看房热潮，部分意向购房者在现场了解政策，咨询新政适用范围、项目交付、贷款流程等相关问题。
记者走访济南威海路与滨州路附近发现，该地段周边多个项目同步在建。紧邻山东国际会展中心的一处新盘正稳步施工，该项目共规划11栋住宅，当前整体建设有序推进;靠近营销中心的多栋楼宇主体轮廓已经显现，楼层结构清晰。项目周边临时停车区域停放着不少车辆，陆续有市民前来了解项目情况。
走近项目营销中心处，记者注意到该营销中心虽尚未正式开放，但已有部分市民到场咨询。看房人群集中在沙盘区域，咨询产品户型、交付时间、政策适配等内容，计划购置婚房的刚需购房者刘女士便是其中一员。“听说刚落地商品房销售新政，特地过来看看，想对比一下和之前购房政策有什么不同。”刘女士告诉记者，近期持续关注楼市新规，最为关注的就是本次政策中的现房销售模式。该项目置业顾问介绍，该项目产品覆盖高层、小高、洋房三种业态，户型建面约125—268平方米，适配刚需、改善等不同置业需求。项目紧邻地铁6号线，待线路西段开通后片区公共交通优势将进一步凸显。该项目适配济南楼市新规，采用现房销售模式推进销售，“新规下客户的购房安全度提高了，项目最近会启动认筹，月底之前开盘，认筹金5万元，以摇号的形式选房。”该项目置业顾问说道，新规下，住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。
在和平路附近，一处嵌入老城区之间的准现房项目同样吸引看房人群驻足，路边“百席准现学府”的标语十分醒目，持续吸引着看房人驻足。记者在现场看到，项目体量不大，仅规划3栋住宅。营销中心内，不少购房者围在沙盘前比对楼栋、翻看户型图，仔细筛选合适房源。现场置业顾问介绍道，小区住宅总套数一共265套，其中大多数为单位回迁安置房源，可对外售卖的仅140余套，户型面积约63—140㎡，单价在29000—31000元/㎡。受可售房源数量限制，热门户型需要先缴纳5000元认筹金，采取摇号方式选房。
“什么时候交房？”“贷款什么时候办，要等到交房吗？”这是现场市民讨论较多的问题。项目置业顾问表示，该项目于2023年拿地，目前仅剩部分收尾工作，将于明年3月交房，适用于新政。
筑牢交房保障
买房定金原则不超总房款5%
当前，随着各地现房销售政策落地，全新的现房销售模式正在重塑购房市场逻辑。日前，济南发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》 的实施意见，确立新出让地块优先现房销售、预售节点上移、资金监管强化等框架，为国家层面的顶层设计落地济南补充细化执行细则。
新政以8月28日为时间节点，实行新老划断、分类施策，最大程度保持市场平稳过渡。8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，明确提高预售门槛，要求单体建筑完成主体结构封顶并出具验收记录后方可申请预售，从建设源头把控房屋建设质量、防范交付风险。针对2026年8月28日前已落地的在途项目，实行差异化过渡政策：已取得建设工程规划许可证的项目，继续沿用原有预售及资金监管政策;已发布土地出让公告但未取得规划许可的项目，原则上执行新规，对2027年1月底前取证、可确保按期交付的优质项目，经备案后可在2027年底前沿用旧规预售，有效保障市场合理房源供给。同时，新政加强预售资金监管，购房首付款、个人住房贷款等全部购房资金统一纳入监管账户，项目完成竣工验收、水电气热等配套设施达标后，方可解除资金监管，以全流程闭环监管守住交房安全底线。
新政明确，新建土地出让项目优先推行现房销售模式，土地出让阶段提前公示相关要求。房企完成房屋首次登记、确认房屋无抵押查封等限制交易情形，完成备案后方可销售，实现“所见即所得”，从根本上减少购房纠纷。
为规范现房销售交易秩序，济南建立现房定金监管机制，实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订购房定金合同，定金原则上不超过购房总价款的5%，全部存入资金监管账户，监管期间定金不得使用。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。房屋具备交付条件后，解除定金监管。市县住房城乡建设部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担定金监管工作。
双人及以上缴存公积金家庭
最高可达240万元
公积金惠民力度同步升级，购买现房项目可核减住房套数认定，贷款额度上浮政策可与高品质住宅、多子女家庭、高层次人才等优惠政策叠加。新政落地后，单人缴存公积金家庭最高贷款额度达170万元，双人及以上缴存家庭最高可达240万元，切实降低群众置业门槛与购房成本。
同时，政策密切跟踪市场变化与需求状况，认真落实土地供应管理要求，科学调节商品住宅用地投放节奏，推动实现土地市场供需平衡。2026年8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清;实行现房销售的，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清; 分期付款的，不计利息。
开展分户国有土地使用权集合设定抵押，房地产开发项目以土地使用权抵押申请贷款的，应结合项目规划审查材料依申请为开发企业土地使用权份额进行分户量化，支持按楼幢或分户建设用地使用权集合设定抵押。持续做好“交房即办证”。实行预售的商品住房项目，推广商品住房买卖合同网签备案和不动产预告登记一体办理，对具备办理转移登记条件的，及时推进不动产预告登记转本登记。实行现房销售的商品住房项目，推行商品住房买卖合同网签备案和不动产转移登记、抵押权登记同步办理。通过优化不动产登记、抵押贷款办理等流程，强化工作协同，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
统筹推进“好房子”建设。商品住房开发建设实行项目开发公司制，压实各方主体责任，常态化抓好施工现场质量安全，组织开展省、市级高品质住宅项目培育工作，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。同时进一步规范市场秩序。完善商品住房销售信息化、智慧化系统建设，提升销售管理效能。做好房地产市场信息公开发布工作，加强房地产市场监管，依法查处房地产领域违法违规行为，切实维护购房人合法权益。