耗尽积蓄购置新房，却常遭遇漏水渗水、墙体开裂、管道反味等烦心事，报修后多方推诿扯皮，质保期内维权难、追责难。这些不少买房人踩过的坑，如今迎来制度的规划升级。近日，山东省住房和城乡建设厅出台《关于进一步加强商品住宅质量保修工作的通知》，持续深化住宅“堵漏裂臭”专项整治，从交房核验、维修流程、风险兜底到监管惩戒，给万千购房者的安居生活加上一层“保险锁”。“以往很多纠纷源于责任边界模糊，新规把责任进一步压实，把保障关口向前移。”房产行业观察员王野表示，不过政策效果，最终还要看落地执行力度。
　　
　　◎文/图　山东商报·山海新闻记者　杨千慧

　　“两书”告别模板化

　　拒收权利不再是纸面说法

　　日前，山东省住房和城乡建设厅出台《关于进一步加强商品住宅质量保修工作的通知》，覆盖商品住宅交付到后期保修全流程，针对渗漏、开裂、堵塞、反味等群众反映突出的住宅质量问题，对开发企业、施工单位、物业服务企业的相关职责作出清晰指引。从制度沿革来看，住宅质量保修早已形成相应制度框架。早在2000年，原建设部便出台《房屋建筑工程质量保修办法》，划定了住宅保修的范围与期限。2022年，山东进一步优化相关保障标准，将屋面防水、防水卫生间及外墙面防渗漏的保修时限由5年调整为10年，供热供冷系统、电气管线等保修周期也同步作出调整。“这次通知立足已有的政策基础做细化，让房企、物业知道该怎么做，也让普通购房者看得懂政策。”房产行业观察员王野表示。
　　
　　值得关注的是，此次政策细化最直观的改动，体现在新房交付的“两书”规范管理上。过去部分项目的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》流于形式，套用通用模板，不对应具体房号，甚至交付时直接不予提供。不少业主稀里糊涂签字收房，后续维权缺少关键凭证。而新规将“两书”管理摆在突出位置，要求实行一户一版，每套房源单独编制、绑定房号。若无法提供合规制式文书，购房者有权拒绝收房。两份文件的内容也不再流于形式，《住宅质量保证书》需要列明报修渠道、修复时限、免责情形，甚至提前明确企业注销后的保修承接主体；《住宅使用说明书》以图文形式标注承重墙、预埋管线位置，提醒装修中的禁止行为，针对装配式、全装修住宅，还需附上构件设备的使用保养提示。
　　
　　除强化“两书”管理之外，新规还推动监管端口前移，从交付前的验收环节筑牢质量防线。据了解，新规明确要求房企严格落实分户验收、先验房后收房制度，交房前主动开展防堵塞、防渗漏、防开裂、防串味四项专项性能检测，同步将检测结果纳入《住宅质量保证书》，在源头排查房屋质量隐患。山东商报·山海新闻记者走访济南一处新建楼盘，购房者王女士告诉记者，“之前收房的时候，开发商随便打印几张纸当作‘两书’，很多关键信息全部空白。现在新规要求一户一版绑定房号，拿不到合格‘两书’我就可以不收房，相当于给我们收房增加一道硬关卡。”同时，法律业内人士也提醒道，“购房者收房切忌冲动签字，要仔细核对文书信息是否匹配自家房源，留意甄别通用复印件。”

　　业主拥有维修话语权

　　反复返修保修期重新计时

　　山东商报·山海新闻记者注意到，守住交房关口只是第一步，新规同样细化了房屋出现质量问题后的维修处置规则。房屋保修期内出故障，最消磨人心的莫过于多方推诿扯皮。业主房屋渗水，开发商把责任推给施工单位；找到施工方，对方又以房屋已经交付为由不愿接手；物业夹在中间只能帮忙传话，却没有维修权责。一套房子的保修问题，权责边界模糊，让很多住户陷入投诉无门的窘境。据了解，新规确定“先行维修”原则，如果施工单位拒绝履行保修义务，房地产开发企业不能以此为由拖延业主房屋维修，需要先完成房屋维修保障业主居住。维修产生的维修费用，可从质量保证金或者银行保函当中扣除，之后再向实际责任单位进行追偿，杜绝责任链条上的互相甩锅。
　　
　　在明确先行维修责任的基础上，新规同步细化报修、方案确认等全流程要求。“以往不少维修方案由房企单方面敲定，业主缺少话语权，新规把业主意见纳入必要环节。”法律业内人士介绍，业主或物业上报房屋质量问题后，房企需第一时间核查故障成因，结合原始施工图纸定制专属维修方案，方案必须征得购房者认可，方可进场开展维修作业。针对业主想自行委托第三方维修的情形，新规禁止口头协商，要求双方签订书面协议，明确维修部位后续保修责任与期限，费用结清才算完成保修义务。“若查实房屋损坏源于业主装修改造或不当使用，相关维修责任由业主自行承担。”济南本地资深房产验房师、多年从事房屋质量查验工作的张凯补充说道。

　　“以前最怕房子反复出问题，修完没过多久就复发，保修期还在不停消耗，最后只能自己承担维修损失，特别无奈。”不少购房者坦言，反复返修、保修缩水是收房入住后最头疼的问题。据了解，针对群众反响强烈的同一部位反复维修问题，新规还明确了维修之后保修期的计算规则。维修完工之后，开发商、物业、维修单位、业主四方共同开展竣工验收，验收合格的部位可以重新约定保修期，新约定的期限不能少于原本剩余的保修时长。若是同一位置历经多次返修，剩余保修期直接从最后一次维修验收合格当天开始计算。“比如屋面防水质保10年，多次返修后，质保就从最后一次修好验收的时间起重新算，不用再按交房时间倒计时。”张凯表示。

　　房企注销不再“保修失联”

　　差异化监管强化失信约束
　　
　　“就算维修、返修规则理顺，还有不少业主担心房企注销后，保修责任跟着消失，后续房屋质量问题无人兜底。”不少购房者深有体会，部分小区交房数年、尚未过保修期，对应的房企项目公司却悄然注销，房屋出现渗漏、开裂等质量问题后，业主投诉无门、维权无果。为此，新规专门针对性设置前置兜底约束，筑牢保修长效保障。根据新规要求，房地产开发企业或项目公司申请注销前，必须落实住宅质量保修兜底保障。房地产开发企业或者依托房地产开发项目设立的项目公司，可通过确定承担质量保修责任的法人单位、投保工程质量保险两种法定方式，书面承诺存续全部保修义务，并提前报备属地住建部门。
　　
　　除了解决企业注销带来的责任断点，通知对住宅质量投诉处理全流程建立闭环管理制度。各地住建部门持续推进住宅工程“堵漏裂臭”专项整治，打通线上线下投诉受理渠道，规范处置流程、明确办理时限，投诉从受理、处置、反馈，再到资料归档形成完整闭环。“日常接触大量房产维权案例，很多业主投诉房屋质量问题时，常被工作人员口头回绝，没有任何书面凭证，导致后续维权无据可依、处处受限。”从事建筑工程监管行业十余年的资深业内人士刘峰表示，新规补齐这一监管漏洞，明确不予受理的诉求，必须出具书面材料并详细说明理由。同时住建部门将联动司法、信访、政务服务热线搭建常态化会商机制，共享投诉线索、建立专项处置台账，就地化解各类住宅质量纠纷。
　　
　　山东商报·山海新闻记者注意到，监管还推出差异化监管手段，针对同一位置多次返修仍未解决、房企楼盘集中爆发质量投诉两类情形，住建部门可约谈企业负责人、下发提醒函，督促落实保修义务。房企拒不履行保修责任的，将相关行为记入信用档案，实施联合惩戒，依靠信用约束压实企业主体责任。“这套政策搭建起交付、维修、失信惩戒全链条制度，不过最终效果取决于落地执行。”刘峰建议，只有把每一项新规细则落到实处、从严监管，才能真正打通房屋质量保修的“最后一公里”。“新规全面落地，进一步理顺住宅建设、交付、维修全流程权责，从收房核验、维修确权到售后兜底，让购房者的住房权益有章可循、有据可依。”刘峰补充道。