楼市“开盲盒”时代正在加速落幕。近日，广州挂牌首宗现房销售承诺制宅地，创新土地出让规则、配套分期缴地政策，落地新型现房试点，让现房销售改革再度成为楼市焦点。针对传统期房延期交付、货不对板等行业痛点，全国多地加速推出现房销售试点，北京、深圳、广州等一线城市探索差异化现售路径，多地二三线城市也相继落地相关政策。今年山东也明确提出全省将有序推进现房销售制，新出让土地建设的商品房项目优先选择现房销售。山东商报·山海新闻记者梳理多地政策发现，现房改革并无统一模板，各地立足自身市场现状探索差异化路径，房企与购房者，都正在迎接这场楼市的深层次变革。
　　
　　◎山东商报·山海新闻记者　夏子繁

　　广州试水现房销售承诺制

　　一线城市花式开启“主动现房”
　　
　　“天下苦期房久矣”，现房销售正在被越来越多一线城市纳入楼市制度探索当中。7月29日，广州南沙挂牌2026NJY-3号住宅地块，这也是广州首宗落实现房销售承诺制的出让宅地。出让文件要求，竞得企业必须完成建设，拿到现售备案证明之后，才允许开展网签卖房；为对冲房企资金压力，政策配套土地出让金分期缴纳，签约后30天缴纳不低于50%，剩余款项两年之内缴清。当地住建部门表示，后续还将视市场情况，有序扩大现房销售承诺制试点范围。
　　
　　虽然现房概念被频频提起，但不少购房者容易混淆两类现房。统计数据显示，广州当前可售库存当中现房占比接近六成，增城、番禺部分区域现房库存占比甚至超过七成，不过绝大部分房源并非土地端约定建好再卖的主动现房，而是“被动现房”，项目最初依旧按照期房开盘销售，因为市场去化不理想，项目慢慢建设完工，由期房熬成现房尾盘。简单来说，主动现房是拿地之初就定下“先建好、再开盘”；被动现房本质还是期房项目，只是销售节奏慢，拖到竣工才成为现房。
　　
　　事实上，早在广州之前，深圳、北京早已在土地出让环节开展现房销售探索，只是两地试点模式和广州本次的“承诺激励制”并不相同。早在2016年，深圳就诞生一线城市较早的全现房销售试点地块，也就是后来的龙华金茂府项目，出让文件明确宗地全部住宅物业不得预售，竣工完成后方可对外销售。后续市场环境变化，相关试点一度搁置，2023年之后深圳重启现房销售探索，宝安、福田陆续推出多宗硬性要求整块宗地全部现房销售的宅地，从土地源头强制落实“先建设、后售卖”。
　　
　　北京则自2021年集中供地起，创新采用“竞现房销售面积”规则。土地报价触达价格上限之后，房企现场竞报需要转为现房销售的房源规模，竞报出来的房源必须竣工备案才可销售，其余部分房源依旧可以正常走预售流程，该模式在之后多轮土拍中大范围落地，成为北京试点现房销售的主要路径。
　　
　　从一线城市的实践可以看出，深圳偏向“整块地块强制全现房”、北京采用“竞报部分现房面积”，而广州南沙本次试点，走的是“政策激励路径”，房企承诺子地块现房销售，换取土地出让金分期的政策红利，其余地块依旧可申请预售，三种模式代表一线城市探索现房销售的不同思路。

　　现房试点由点到面铺开

　　有房企自主试水现售新模式

　　一线城市之外，现房销售改革浪潮也正在向全国更多城市扩散。回顾国内现房发展脉络，现房销售试点最早可追溯至2016年，南京、苏州、杭州曾将现房销售作为土拍限价配套条件；伴随市场行情更迭，部分城市的强制现房条款一度退出，2021年后，合肥、西安、宁波等城市重启试点，将现售规则嵌入土地拍卖环节。
　　
　　近两年，一批二三线、县级城市出台力度更大的落地政策，不少区域直接在新出让土地环节明确现房销售硬性要求。湖南平江县作为县域代表，明确新出让土地上商品房完成竣工验收才可对外销售，同时配套行政事业性收费减半、土地价格优惠、审批时限压缩等一揽子减负政策，当地现房销售占比已经达到62%。湖南邵阳政策持续升级，从“鼓励现房销售”调整为“全面实行现房出售”，针对新出让土地落实现售要求，同步放开土地价款分期缴纳，降低企业拿地门槛。
　　
　　河南信阳新近出台并推进现房销售政策，该政策落地后新出让土地开发的商品房一律实行现房销售；湖北荆门按照“新老有别”稳妥推进，今年1月1日起，新出让土地商品房原则上全部实行现房销售，同时抬高预售门槛，去年8月1日后取得施工许可证的项目，需要主体封顶才可申报预售许可。
　　
　　除政府推动的土地端试点，市场层面也出现房企自发试水的主动现房项目，并非政策强制，而是企业主动选择“先建好、再卖房”。江苏徐州美的置业君兰玥项目，拿地阶段便确定全实景现房开发策略，不依赖沙盘、效果图，待园林、实体楼栋全部落地之后再对外开放销售；天津泰达格调·玖章作为当地现房试点项目，打出“入市即现房、买入即交付”卖点，凭借实景呈现的社区、实体样板间获得市场关注。
　　
　　中指研究院统计显示，自2022年末以来，全国已有超过30个省（市）推出现房销售试点或者配套扶持政策。国家统计局数据显示，2024年全国现房销售面积占比达到30.84%，相比前些年实现连年稳步抬升。为对冲现房模式带给房企的经营压力，各地同步出台配套托举举措，土地出让金分期缴纳、审批流程压缩、税费减免成为高频政策；部分城市还面向购房群体推出契税补贴、提高现房项目公积金贷款额度，从供需两端为现房销售改革保驾护航。

　　现售模式考验房企综合实力

　　山东有序推进现房销售制

　　放眼济南本地市场，市面上挂牌可售的现房并不少见，但其中绝大多数属于去化缓慢形成的“被动现房”。记者梳理发现，实际上济南也曾有过现房销售的过往探索。2017年楼市调控时期，济南曾出台土拍限价政策，居住用地溢价率达到150%及以上，项目需竣工验收后方可销售、取消预售资格。当年长清三宗宅地土拍全部触发该条件，成为济南一批硬性现房地块。不过在此轮土拍之后，后续土拍极少再触发高溢价现房条款。如今济南市面上所见现房，大多是前期以期房形式开盘，销售周期拉长之后才完成竣工备案的尾盘房源。随着房地产调控优化，现房销售迎来新的政策导向，今年年初召开的2026年全省住房城乡建设工作会议明确，山东将有序推进现房销售制，新出让土地建设的商品房项目优先选择现房销售。
　　
　　对开发企业而言，现房销售是资金、产品力、运营能力的综合大考。相比传统预售模式拿地后短时间即可回款，现房项目需要完成整体建设、拿到现售备案才允许销售，房企资金回笼周期拉长约两到三年，财务成本显著增加，同时还要承担市场变化带来产品迭代过时的风险。过去房企追求高周转、拼规模的发展路径被弱化，房屋品质、实景社区、物业服务、企业融资能力成为市场竞争的核心砝码，资金薄弱、产品力不足的低效企业或将加速被市场出清。
　　
　　面对买房“开盲盒”的痛点，不少购房者对现房模式持欢迎态度。实地看房可以直观核验房屋质量、楼间距、园林绿化、小区配套，避开效果图与实景货不对板、延期交付甚至烂尾的风险。部分购房者也提出现实顾虑：现房建设成本更高，会不会带来房价抬升。市场分析师表示，在供需平衡的大环境下，楼盘要实现去化，定价需要贴合市场行情，不会出现现房价格普遍高于期房的现象。
　　
　　但现房销售改革并不意味着将一步取代预售制度。业内普遍观点认为需要坚持因城施策，库存高企、去化压力较大的城市更适合扩大试点；库存紧张的城市，如果短时间全面推开现房，或将造成新房供应收缩，扰动本地供需格局。未来现房销售将走循序渐进的改革路径，依靠土地、财税、金融配套政策缓冲转型阵痛，逐步推动行业从规模扩张转向品质竞争，构建起防范交付风险的长效机制。