住房租赁市场向“租生活”跨越
全国超60万套储备房源待入市，2030年规模有望破3万亿元
住房租赁规模稳健增长，超60万间储备房源待入市
点击查看原图 近日，中指研究院发布《2026中国住房租赁企业研究报告》，全面梳理2025年行业运行态势，发布住房租赁企业综合实力TOP30榜单。报告显示，我国住房租赁市场正迈入“存量提质”新阶段。同时，房企系与地方国企系主导规模增长，头部企业凭借精细化运营保持高出租率。“根据报告测算，我国住房租赁市场规模有望在2030年突破3万亿元。”有业内人士表示。
◎文/图 山东商报·山海新闻记者 杨千慧
住房租赁规模稳健增长
全国超60万间储备房源待入市
日前，中指研究院最新发布了《2026中国住房租赁企业研究报告》，报告以规模布局、运营效能、资产管理三大核心维度为骨架，详细梳理了行业转型的成果和未来的发展方向。报告数据显示，截至2025年末，住房租赁综合实力TOP30企业累计开业规模达136.8万间，累计管理规模达199万间，较上年新增开业房源约14万间，增长态势稳健。值得关注的是，在庞大管理规模之外，行业仍有超60万间储备房源处于待运营状态，未来供给释放空间充足。“储备房源充足的供给，将为行业持续健康发展提供坚实支撑，也能更好匹配新市民、青年人的租住需求。”有业内人士表示。
而这一稳健的规模增长，核心驱动力主要来自房企系与地方国企系两大阵营。具体来看，TOP30企业中，房企系11家，开业规模与管理规模均占总量近50%，依托开发资源与存量盘活能力保持领先;地方国企系12家，开业、管理规模占比均突破20%。在行业规模扩张的同时，不同类型企业发展路径明显分化。其中，房企系凭借自身开发优势，高效盘活存量房产，同时实现存量资产的保值增值;地方国企借力政策、信用优势，聚焦保租房、人才公寓建设及存量盘活，同时补齐运营短板。以上海城方为例，作为上海首个国企租赁住房品牌，截至2025年底在营社区超40个、房源超4万套，覆盖保租房、市场化长租、公租房等多类型产品，运营规模稳居上海前列。
与此同时，多地国企探索品牌授权、运营托管等轻资产输出模式。上海城投宽庭推出高端服务式公寓品牌“宽岚”，首批项目已顺利入市运营，凭借优质区位、高端配套与精细化服务，迅速获得市场认可; 杭州安居宁巢则持续扩大托管项目规模，加速从传统的“自建自营”模式，向一体化资产管理模式演进，资产运营效率持续提升。值得关注的是，企业自建员工公寓为行业带来新机遇。小米、华为、京东、小鹏等科技企业陆续建设员工公寓，采用“企业投资建设+专业机构托管”模式，既保障员工居住品质，也为长租企业开辟新的业务空间。
头部企业出租率均超94%
从“租空间”向“租生活”跨越
值得一提的是，随着住房租赁市场供给持续放量，行业竞争逻辑发生根本性转变，已从早期的“房源数量竞争”全面转向“运营能力竞争”。报告明确指出，头部企业以精细化运营、数智化赋能、产品服务创新为抓手，稳定出租率、提升收益、优化体验，运营能力成为核心竞争力。2025年保租房集中入市，市场供给增加，但头部依然保持高位出租率。数据显示，万科泊寓间天出租率超94%;龙湖冠寓超95%;瓴寓国际平均出租率94.26%，远高于行业平均水平。“企业通过建立大数据分析模型，实时监测区域市场租金波动、客源需求变化，实现租金动态调整来稳定出租率。”龙湖冠寓相关工作人员在接受记者采访时表示，“我们也与众多企业建立战略合作，批量承接员工住宿需求，既稳定了客源，也降低了获客成本。”
山东商报·山海新闻记者了解到，头部企业之所以能在激烈竞争中稳住出租率，核心得益于数智化技术的转型。其中，华润有巢落地AI“数字员工”体系，智能管家“小巢象”24小时响应报修、咨询等18类高频需求，显著压缩服务时长;城家依托CAS智能系统，打通房源管理、动态定价、财务结算全模块，实现数据实时监测与智能决策。“我们引入AI数字员工，能替代大量重复性、标准化工作，让运营人员从繁琐事务中解放出来，专注于服务升级与租户维护，形成良性循环。”谈及数智化转型，华润有巢一工作人员解释道，当前，获客、签约、入住、退租全流程线上化已成为行业标配，数字化工具全面渗透运营各环节。
“现在的租客，尤其是年轻群体，租房不再仅仅是找一个睡觉的地方，更是在选择一种生活方式。”贝壳济南区域一研究员表示，企业只有围绕租户需求，不断优化产品设计、提升服务品质、丰富生活场景，才能在激烈竞争中留住租户、赢得市场。记者注意到，在产品与服务同步升级的同时，行业也正从“租空间”向“租生活”实现跨越。报告显示，服务端构建“标准化+增值化”体系，24小时响应、维修、巡检成为基础标配，保障租户基本居住需求。此外，青年夜校、职业技能、文化艺术等精神赋能服务广泛落地，节日免租、社群活动进一步提升租户黏性与续租率。
租金房价比持续回升
2030年规模有望破3万亿元
尽管行业在服务品质与场景体验上持续升级，但受多重外部因素影响，当前住房租赁市场租金仍处于小幅调整区间。数据显示，2025年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.62%，跌幅较2024年扩大0.37个百分点，主要受居民就业收入预期偏弱及保租房供应增加拖累。从全年运行情况来看，重点城市住宅租金仅在2025年春节后返城季短暂企稳，其余各月均呈下跌态势，6—7月毕业季需求释放使环比跌幅收窄，8月后跌幅持续扩大。进入2026年，市场调整态势仍在延续，2月全国50城住宅平均租金环比小幅下跌0.11%，季节性效应下仅有少数城市租金环比微涨。
租金走势的平稳调整，也推动重点城市租金房价比持续回升。数据显示，截至2026年2月，50城平均租金房价比为2.26%，较2025年2月提升0.12个百分点，较2023年初低点提高0.28个百分点，一线、二线、三四线代表城市均有不同程度提升。“预计2026年重点城市住宅平均租金将延续整体调整、局部企稳的分化格局。”住房租赁行业资深从业者邹刚表示，保租房持续供应、存量房源“售转租”增多及租客支付意愿偏弱等多重因素，将推动市场整体调整，但城市间及城市内部的结构性差异会进一步凸显。“核心城市与核心板块依托较强的租赁需求和优质房源供给约束，租金表现更具韧性;而部分供给压力较大、人口吸附能力偏弱的城市及外围区域，租金仍面临下行压力。”邹刚补充道。
从长期视角来看，我国住房租赁市场的长期增长潜力依然显著，庞大的流动人口群体构成了租赁需求的核心支撑。据了解，2021年我国流动人口规模达3.85亿，占总人口约27%。基于人口流动趋势放缓的假设，2025年全国流动人口约3.83亿，其中60%选择租房，租房人口达2.3亿。按人均租房面积30平方米、全国平均租金30元/平方米/月计算，当前全国住房租赁市场规模约2.5万亿元。“总体而言，我国住房租赁市场正稳步迈入‘存量提质’的成熟发展阶段。”邹刚认为。报告明确显示，依托庞大流动人口的刚性需求支撑，预计2030年市场规模有望突破3万亿元。
◎文/图 山东商报·山海新闻记者 杨千慧
住房租赁规模稳健增长
全国超60万间储备房源待入市
日前，中指研究院最新发布了《2026中国住房租赁企业研究报告》，报告以规模布局、运营效能、资产管理三大核心维度为骨架，详细梳理了行业转型的成果和未来的发展方向。报告数据显示，截至2025年末，住房租赁综合实力TOP30企业累计开业规模达136.8万间，累计管理规模达199万间，较上年新增开业房源约14万间，增长态势稳健。值得关注的是，在庞大管理规模之外，行业仍有超60万间储备房源处于待运营状态，未来供给释放空间充足。“储备房源充足的供给，将为行业持续健康发展提供坚实支撑，也能更好匹配新市民、青年人的租住需求。”有业内人士表示。
而这一稳健的规模增长，核心驱动力主要来自房企系与地方国企系两大阵营。具体来看，TOP30企业中，房企系11家，开业规模与管理规模均占总量近50%，依托开发资源与存量盘活能力保持领先;地方国企系12家，开业、管理规模占比均突破20%。在行业规模扩张的同时，不同类型企业发展路径明显分化。其中，房企系凭借自身开发优势，高效盘活存量房产，同时实现存量资产的保值增值;地方国企借力政策、信用优势，聚焦保租房、人才公寓建设及存量盘活，同时补齐运营短板。以上海城方为例，作为上海首个国企租赁住房品牌，截至2025年底在营社区超40个、房源超4万套，覆盖保租房、市场化长租、公租房等多类型产品，运营规模稳居上海前列。
与此同时，多地国企探索品牌授权、运营托管等轻资产输出模式。上海城投宽庭推出高端服务式公寓品牌“宽岚”，首批项目已顺利入市运营，凭借优质区位、高端配套与精细化服务，迅速获得市场认可; 杭州安居宁巢则持续扩大托管项目规模，加速从传统的“自建自营”模式，向一体化资产管理模式演进，资产运营效率持续提升。值得关注的是，企业自建员工公寓为行业带来新机遇。小米、华为、京东、小鹏等科技企业陆续建设员工公寓，采用“企业投资建设+专业机构托管”模式，既保障员工居住品质，也为长租企业开辟新的业务空间。
头部企业出租率均超94%
从“租空间”向“租生活”跨越
值得一提的是，随着住房租赁市场供给持续放量，行业竞争逻辑发生根本性转变，已从早期的“房源数量竞争”全面转向“运营能力竞争”。报告明确指出，头部企业以精细化运营、数智化赋能、产品服务创新为抓手，稳定出租率、提升收益、优化体验，运营能力成为核心竞争力。2025年保租房集中入市，市场供给增加，但头部依然保持高位出租率。数据显示，万科泊寓间天出租率超94%;龙湖冠寓超95%;瓴寓国际平均出租率94.26%，远高于行业平均水平。“企业通过建立大数据分析模型，实时监测区域市场租金波动、客源需求变化，实现租金动态调整来稳定出租率。”龙湖冠寓相关工作人员在接受记者采访时表示，“我们也与众多企业建立战略合作，批量承接员工住宿需求，既稳定了客源，也降低了获客成本。”
山东商报·山海新闻记者了解到，头部企业之所以能在激烈竞争中稳住出租率，核心得益于数智化技术的转型。其中，华润有巢落地AI“数字员工”体系，智能管家“小巢象”24小时响应报修、咨询等18类高频需求，显著压缩服务时长;城家依托CAS智能系统，打通房源管理、动态定价、财务结算全模块，实现数据实时监测与智能决策。“我们引入AI数字员工，能替代大量重复性、标准化工作，让运营人员从繁琐事务中解放出来，专注于服务升级与租户维护，形成良性循环。”谈及数智化转型，华润有巢一工作人员解释道，当前，获客、签约、入住、退租全流程线上化已成为行业标配，数字化工具全面渗透运营各环节。
“现在的租客，尤其是年轻群体，租房不再仅仅是找一个睡觉的地方，更是在选择一种生活方式。”贝壳济南区域一研究员表示，企业只有围绕租户需求，不断优化产品设计、提升服务品质、丰富生活场景，才能在激烈竞争中留住租户、赢得市场。记者注意到，在产品与服务同步升级的同时，行业也正从“租空间”向“租生活”实现跨越。报告显示，服务端构建“标准化+增值化”体系，24小时响应、维修、巡检成为基础标配，保障租户基本居住需求。此外，青年夜校、职业技能、文化艺术等精神赋能服务广泛落地，节日免租、社群活动进一步提升租户黏性与续租率。
租金房价比持续回升
2030年规模有望破3万亿元
尽管行业在服务品质与场景体验上持续升级，但受多重外部因素影响，当前住房租赁市场租金仍处于小幅调整区间。数据显示，2025年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.62%，跌幅较2024年扩大0.37个百分点，主要受居民就业收入预期偏弱及保租房供应增加拖累。从全年运行情况来看，重点城市住宅租金仅在2025年春节后返城季短暂企稳，其余各月均呈下跌态势，6—7月毕业季需求释放使环比跌幅收窄，8月后跌幅持续扩大。进入2026年，市场调整态势仍在延续，2月全国50城住宅平均租金环比小幅下跌0.11%，季节性效应下仅有少数城市租金环比微涨。
租金走势的平稳调整，也推动重点城市租金房价比持续回升。数据显示，截至2026年2月，50城平均租金房价比为2.26%，较2025年2月提升0.12个百分点，较2023年初低点提高0.28个百分点，一线、二线、三四线代表城市均有不同程度提升。“预计2026年重点城市住宅平均租金将延续整体调整、局部企稳的分化格局。”住房租赁行业资深从业者邹刚表示，保租房持续供应、存量房源“售转租”增多及租客支付意愿偏弱等多重因素，将推动市场整体调整，但城市间及城市内部的结构性差异会进一步凸显。“核心城市与核心板块依托较强的租赁需求和优质房源供给约束，租金表现更具韧性;而部分供给压力较大、人口吸附能力偏弱的城市及外围区域，租金仍面临下行压力。”邹刚补充道。
从长期视角来看，我国住房租赁市场的长期增长潜力依然显著，庞大的流动人口群体构成了租赁需求的核心支撑。据了解，2021年我国流动人口规模达3.85亿，占总人口约27%。基于人口流动趋势放缓的假设，2025年全国流动人口约3.83亿，其中60%选择租房，租房人口达2.3亿。按人均租房面积30平方米、全国平均租金30元/平方米/月计算，当前全国住房租赁市场规模约2.5万亿元。“总体而言，我国住房租赁市场正稳步迈入‘存量提质’的成熟发展阶段。”邹刚认为。报告明确显示，依托庞大流动人口的刚性需求支撑，预计2030年市场规模有望突破3万亿元。