62家上市物企2025年中期业绩发布
行业告别“跑马圈地”，物企开启“去低质化”转型
近日，除瑞森生活服务和新城悦服务外，62家上市物企2025年中期业绩报告已全部亮相。这份沉甸甸的成绩单，既折射出行业从“规模狂欢”到“价值深耕”的转型进程，也显露出头部企业的领跑优势与尾部企业的重重挑战。在管面积增速显著下滑至2.97%、超三成企业毛利负增长、现金流连续两年萎缩……一系列数据背后，物业行业正经历着前所未有的分化与重构，而业务结构调整、科技赋能与市场化突围，成为企业新的发展方向。“从长远来看，随着市场环境的变化，物业行业将更加注重服务质量与科技应用。”有业内人士认为，那些顺应这一趋势，在服务、科技、业务结构上发力的企业，有望在未来竞争中占据优势，实现可持续发展。
◎山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
规模增速换挡
从“跑马圈地”到“精耕细作”
近日，除新城悦服务、瑞森生活服务中报延期外，62家上市物企2025年中期业绩已全面揭晓。在管规模作为物企发展的核心底盘，其增速变化直观反映行业发展阶段。据悉，2025年中期，62家上市物企在管面积增速均值仅为2.97%，与去年中期12.97%、2024年年报时7.86%的增速相比，呈现断崖式下滑，标志着行业从高速扩张的“增量时代”全面步入“存量时代”。不过，仍有企业实现规模逆势增长。例如，苏新服务以62.81%的在管面积增速位居榜首，其通过精准的区域深耕战略，在本土市场不断挖掘优质项目，实现规模高效拓展；康桥悦生活也表现不俗，在管建筑面积增长6.9%，实现上市以来的“五连增”，第三方开发商面积占比颇高，市场化拓展成果显著。
值得关注的是，从整体分化情况来看，根据统计数据，62家上市物企中2025年中期有20家出现在管面积负增长，这一数字较2024年年报时的7家大幅增加，反映出行业规模增长压力显著加大。具体来看，兴业物联的在管面积收缩最为明显，同比降幅达54.9%；彩生活、星悦康旅等企业也未能避免规模下滑，在管面积同比降幅均超过7%，行业内规模分化的态势进一步显现。“这些企业的困境，既源于房地产行业下行导致关联房企项目交付减少，也与自身市场拓展、项目管理不足有关，部分依赖母公司关联业务的物企，受母公司开发业务收缩影响显著，第三方市场拓展乏力的企业更难弥补规模缺口。”某头部物企负责人张明表示。
除此之外，合约面积作为物企未来规模增长的“储备粮仓”，其变化趋势更能提前预判行业发展走向，而2025年中期的数据同样印证了行业从“扩张”向“稳质”转型的态势。据了解，在已披露数据的物企中，世茂服务合约面积同比增速仅为3.1%，较此前几年双位数的增速大幅放缓，新增储备项目明显减少；和泓服务的合约面积更是出现同比10.6%的下降，未来可转化为在管面积的项目储备进一步缩水。“物业行业靠大量签约新项目扩张的‘跑马圈地’时代已落幕，‘精耕细作’成主旋律。”张明表示，企业重心“抢项目”转至“守项目、优服务”，既升级基础服务，也借数字化优化资源，以提留存率和满意度，巩固存量市场份额。
营收利润承压
物企开启“去低质化”转型
在管面积作为物企发展“基本盘”，正呈现出增速放缓的态势。这一变化背后的连锁效应逐渐显现，既直接拖慢营收增长步伐，还进一步压缩企业毛利水平，最终作用于净利润结果，从营收、毛利到净利润多方面体现出行业当下的经营压力。从具体数据来看，2025年中期62家上市物企营收增速均值仅2.4%，较去年的4.72%明显回落。其中，营收正增长的有39家，例如，滨江服务、金茂服务、众安智慧服务、京城佳业、金融街物业等，总共13家物企营收增速超过10%。但与此同时，23家企业陷入营收负增长，合景悠活、新大正等企业降幅超12%。
除此之外，毛利端的压力则更为突出，36家企业毛利同比下滑，远洋服务降幅高达50%，另有17家企业降幅突破10%，盈利端承压态势愈发明显。同时，净利润层面同样喜忧参半，业绩亏损的物企有4家，较去年中报减少2家、较2024年年报减少9家，分别是力高健康生活、正荣服务、合景悠活及远洋服务。据了解，这种盈利端的普遍承压，背后有着两方面原因。首先，人工成本刚性上涨，部分企业人工成本占比超60%，叠加在管面积增速放缓推高单位项目成本，像星悦康旅就因此面临双重压力，最终毛利降幅达23.07%。其次是项目结构失衡，此前部分物企为扩规模签约大量低收费刚需住宅项目，这类项目服务溢价空间小且缴费率易波动，行业进入存量时代后其盈利短板凸显。
值得一提的是，面对现阶段行业发展现状，不少物企已开启经营策略的针对性调整与转型。记者了解到，今年以来，头部企业加速“去低质化”，主动退出盈利薄弱的项目。其中，中海物业、永升服务、世茂服务、金科服务等企业退出项目的面积也均超过千万平方米，通过“瘦身提质”集中资源聚焦高价值项目。而在山东，鲁商服务、诚信行物业等顺应趋势。鲁商服务退出低效项目，聚焦济南、青岛优质项目提效；诚信行物业舍弃偏远高成本项目，将资源向京津冀、长三角及山东核心城市倾斜，如加大济南高端写字楼投入提质。此外，数字化工具的应用也成为降本关键，龙湖物业上线智能巡检系统，通过AI识别替代传统人工巡查，将设施维保效率提升； 招商积余搭建线上服务平台，实现报事报修、费用缴纳等业务线上化，在压缩开支的同时优化业主服务体验，为盈利压力下的行业探索新增长空间提供了可行方向。
现金储备续降
政策组合拳为行业注入新活力
在经营策略调整推动降本增效的同时，现金流作为物企抵御风险、支撑转型的“生命线”，其表现也成为衡量行业韧性的重要指标。当前行业虽仍处盈利承压期，但随着低效项目剥离减少资金无效占用、数字化降本降低运营现金消耗等措施逐步落地，部分聚焦高毛利项目、回款能力强的物企，现金流状况已出现积极变化，例如滨江服务通过优化项目回款流程，上半年经营活动现金流净额同比增长18%，为业务拓展提供了稳定资金支撑。不过，不同规模、不同业务结构的企业间仍存在明显分化。从整体数据来看，2025年上半年，62家上市物企现金及现金等价物总额降至937.9亿元，同比下降5.1%，延续了2024年以来的下滑趋势。
面对现金流分化与行业盈利压力，物企也在主动优化业务结构以优化经营，基础物业服务的主业地位进一步凸显。在41家连续披露数据的企业中，基础物业服务收入占比达72.4%，较去年同期提升2.4个百分点，社区与非业主增值服务占比则分别下降0.7个和1.5 个百分点。从营收规模看，2025年上半年45家物企基础物业服务营收总额达946.1亿元，同比增长8.1%。“从行业发展逻辑看，基础服务是物企的核心护城河，现阶段企业需通过持续加码品质焕新巩固竞争优势。比如，引入智能管理系统实现运营流程数字化，既能将人力效率提升，又能减少服务误差。同时加强设施全生命周期维护，可提升业主的满意度。通过服务品质差异化，为缓解整体现金流压力提供关键支撑。”张明认为。
较为关注的是，物企在现金流管理、业务结构优化上探索的同时，也得到了政策层面的精准呼应与有力支撑。据了解，今年以来，多部门围绕物企核心诉求密集出台政策组合拳。既有全国性专项整治规范行业秩序，也有地方服务质量提升行动夯实发展基础；既通过城市更新政策拓宽物企服务场景，也在空置房物业费收取上探索新路径，更有外资准入政策突破为行业注入新活力。“未来，随着政策红利逐步释放与企业实践持续深化，两者将形成更强合力，推动物业行业从‘规模竞争’向‘质量竞争’转型，实现更稳健的发展格局。”有业内人士表示，“预计行业集中度将进一步提升，科技赋能与增值服务将成为物企实现高质量发展的核心支撑。”
◎山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
规模增速换挡
从“跑马圈地”到“精耕细作”
近日，除新城悦服务、瑞森生活服务中报延期外，62家上市物企2025年中期业绩已全面揭晓。在管规模作为物企发展的核心底盘，其增速变化直观反映行业发展阶段。据悉，2025年中期，62家上市物企在管面积增速均值仅为2.97%，与去年中期12.97%、2024年年报时7.86%的增速相比，呈现断崖式下滑，标志着行业从高速扩张的“增量时代”全面步入“存量时代”。不过，仍有企业实现规模逆势增长。例如，苏新服务以62.81%的在管面积增速位居榜首，其通过精准的区域深耕战略，在本土市场不断挖掘优质项目，实现规模高效拓展；康桥悦生活也表现不俗，在管建筑面积增长6.9%，实现上市以来的“五连增”，第三方开发商面积占比颇高，市场化拓展成果显著。
值得关注的是，从整体分化情况来看，根据统计数据，62家上市物企中2025年中期有20家出现在管面积负增长，这一数字较2024年年报时的7家大幅增加，反映出行业规模增长压力显著加大。具体来看，兴业物联的在管面积收缩最为明显，同比降幅达54.9%；彩生活、星悦康旅等企业也未能避免规模下滑，在管面积同比降幅均超过7%，行业内规模分化的态势进一步显现。“这些企业的困境，既源于房地产行业下行导致关联房企项目交付减少，也与自身市场拓展、项目管理不足有关，部分依赖母公司关联业务的物企，受母公司开发业务收缩影响显著，第三方市场拓展乏力的企业更难弥补规模缺口。”某头部物企负责人张明表示。
除此之外，合约面积作为物企未来规模增长的“储备粮仓”，其变化趋势更能提前预判行业发展走向，而2025年中期的数据同样印证了行业从“扩张”向“稳质”转型的态势。据了解，在已披露数据的物企中，世茂服务合约面积同比增速仅为3.1%，较此前几年双位数的增速大幅放缓，新增储备项目明显减少；和泓服务的合约面积更是出现同比10.6%的下降，未来可转化为在管面积的项目储备进一步缩水。“物业行业靠大量签约新项目扩张的‘跑马圈地’时代已落幕，‘精耕细作’成主旋律。”张明表示，企业重心“抢项目”转至“守项目、优服务”，既升级基础服务，也借数字化优化资源，以提留存率和满意度，巩固存量市场份额。
营收利润承压
物企开启“去低质化”转型
在管面积作为物企发展“基本盘”，正呈现出增速放缓的态势。这一变化背后的连锁效应逐渐显现，既直接拖慢营收增长步伐，还进一步压缩企业毛利水平，最终作用于净利润结果，从营收、毛利到净利润多方面体现出行业当下的经营压力。从具体数据来看，2025年中期62家上市物企营收增速均值仅2.4%，较去年的4.72%明显回落。其中，营收正增长的有39家，例如，滨江服务、金茂服务、众安智慧服务、京城佳业、金融街物业等，总共13家物企营收增速超过10%。但与此同时，23家企业陷入营收负增长，合景悠活、新大正等企业降幅超12%。
除此之外，毛利端的压力则更为突出，36家企业毛利同比下滑，远洋服务降幅高达50%，另有17家企业降幅突破10%，盈利端承压态势愈发明显。同时，净利润层面同样喜忧参半，业绩亏损的物企有4家，较去年中报减少2家、较2024年年报减少9家，分别是力高健康生活、正荣服务、合景悠活及远洋服务。据了解，这种盈利端的普遍承压，背后有着两方面原因。首先，人工成本刚性上涨，部分企业人工成本占比超60%，叠加在管面积增速放缓推高单位项目成本，像星悦康旅就因此面临双重压力，最终毛利降幅达23.07%。其次是项目结构失衡，此前部分物企为扩规模签约大量低收费刚需住宅项目，这类项目服务溢价空间小且缴费率易波动，行业进入存量时代后其盈利短板凸显。
值得一提的是，面对现阶段行业发展现状，不少物企已开启经营策略的针对性调整与转型。记者了解到，今年以来，头部企业加速“去低质化”，主动退出盈利薄弱的项目。其中，中海物业、永升服务、世茂服务、金科服务等企业退出项目的面积也均超过千万平方米，通过“瘦身提质”集中资源聚焦高价值项目。而在山东，鲁商服务、诚信行物业等顺应趋势。鲁商服务退出低效项目，聚焦济南、青岛优质项目提效；诚信行物业舍弃偏远高成本项目，将资源向京津冀、长三角及山东核心城市倾斜，如加大济南高端写字楼投入提质。此外，数字化工具的应用也成为降本关键，龙湖物业上线智能巡检系统，通过AI识别替代传统人工巡查，将设施维保效率提升； 招商积余搭建线上服务平台，实现报事报修、费用缴纳等业务线上化，在压缩开支的同时优化业主服务体验，为盈利压力下的行业探索新增长空间提供了可行方向。
现金储备续降
政策组合拳为行业注入新活力
在经营策略调整推动降本增效的同时，现金流作为物企抵御风险、支撑转型的“生命线”，其表现也成为衡量行业韧性的重要指标。当前行业虽仍处盈利承压期，但随着低效项目剥离减少资金无效占用、数字化降本降低运营现金消耗等措施逐步落地，部分聚焦高毛利项目、回款能力强的物企，现金流状况已出现积极变化，例如滨江服务通过优化项目回款流程，上半年经营活动现金流净额同比增长18%，为业务拓展提供了稳定资金支撑。不过，不同规模、不同业务结构的企业间仍存在明显分化。从整体数据来看，2025年上半年，62家上市物企现金及现金等价物总额降至937.9亿元，同比下降5.1%，延续了2024年以来的下滑趋势。
面对现金流分化与行业盈利压力，物企也在主动优化业务结构以优化经营，基础物业服务的主业地位进一步凸显。在41家连续披露数据的企业中，基础物业服务收入占比达72.4%，较去年同期提升2.4个百分点，社区与非业主增值服务占比则分别下降0.7个和1.5 个百分点。从营收规模看，2025年上半年45家物企基础物业服务营收总额达946.1亿元，同比增长8.1%。“从行业发展逻辑看，基础服务是物企的核心护城河，现阶段企业需通过持续加码品质焕新巩固竞争优势。比如，引入智能管理系统实现运营流程数字化，既能将人力效率提升，又能减少服务误差。同时加强设施全生命周期维护，可提升业主的满意度。通过服务品质差异化，为缓解整体现金流压力提供关键支撑。”张明认为。
较为关注的是，物企在现金流管理、业务结构优化上探索的同时，也得到了政策层面的精准呼应与有力支撑。据了解，今年以来，多部门围绕物企核心诉求密集出台政策组合拳。既有全国性专项整治规范行业秩序，也有地方服务质量提升行动夯实发展基础；既通过城市更新政策拓宽物企服务场景，也在空置房物业费收取上探索新路径，更有外资准入政策突破为行业注入新活力。“未来，随着政策红利逐步释放与企业实践持续深化，两者将形成更强合力，推动物业行业从‘规模竞争’向‘质量竞争’转型，实现更稳健的发展格局。”有业内人士表示，“预计行业集中度将进一步提升，科技赋能与增值服务将成为物企实现高质量发展的核心支撑。”