信阳拟全面推行现房销售，此前多城市都曾有试行
现房销售“星星之火”将燎原？
现房销售或能促使房企提升产品品质
点击查看原图 “天下苦期房久矣”的时代，或许正迎来转折。近日，信阳市住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）批前公示》，拟对新出让土地开发的商品房项目“一律实行现房销售”，对新取得施工许可证的项目要求“主体封顶”方可预售。这一突破性政策如巨石投湖，瞬间引发房地产市场热议。当“拿着图纸买房”的传统模式遭遇挑战，现房销售的“星星之火”，是否真的即将燎原？
◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
信阳拟“一律实行现房销售”
该地前四月涉宅用地仅成交一宗
根据《批前公示》内容显示，按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条等规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”时可申报商品房预售许可；或按照《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第四款规定“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。
而此次信阳新政的突破性变化，集中体现在对新项目的严格规范上。尤其值得关注的是，《批前公示》明确划定了时间节点：文件印发后新取得施工许可证的项目，必须达到“主体封顶”这一硬性指标方可申报预售许可；而对于文件印发后新出让土地开发的商品房项目，则直接“一律实行现房销售”。除此之外，在筑牢预售管理防线的同时，《批前公示》还“剑指”开发商资金管控难题。该新政提到，项目开发公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。项目交付前，严禁投资人违规抽调、挪用项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。严格落实使用自有资金购地，开发公司须具备与项目匹配的自有资金，禁止“空手套白狼”；禁止超资质等级开发项目。
事实上，在信阳楼市新政出台之前，信阳房地产市场正经历着较为低落的行情。根据信阳市统计局数据显示，2025年1—3月，信阳全市商品房销售面积下降0.5%，反映出市场在调整期的结构性分化；而商品房待售面积增长8.5%，则显露出库存压力的隐现。从土拍市场来看，2025年1—4月，信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，处于近年同期低位，且多数地块由地方国资以底价获取。有业内观点认为，正是这种“销售微增、库存上行、土拍遇冷”的市场现状，是导致信阳拟出台“一律实行现房销售”重要因素之一。
多省市推进预售改革与现房试点
国家层面制度设计明确方向
从广义的角度来看，信阳的探索并非孤例，而是全国现房销售试点持续深化的缩影。实际上，商品房预售制度源于香港，20世纪90年代引入内地后成为主流销售模式。该模式通过“卖期房”缩短房企资金回笼周期、提升开发效率，曾是房地产行业快速发展的重要动力。但随着我国房地产进入深度调整期变化，期房引发的交付风险、质量纠纷等问题日益突出，于是现房销售试点“应运而生”。
山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，早期的“现房销售”探索多在土拍环节就已经开始实行，早在2014年，上海黄浦区就已率先试水“全装修现房销售”地块。2016年至2020年为房地产市场高热期，深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等地均在土地端设置过现房销售条件，以期望通过现房销售来平抑土地市场过热情绪。2020年，海南成为首个全面推行现房销售政策落地的省份，其规定“2020年3月8日后新出让土地商品住宅必须现房销售”。然而随着市场逐步从高热期转入调整阶段，部分城市在后续土地出让中根据实际情况暂缓了相关举措。
在经历部分城市政策暂缓的沉寂期后，现房销售探索于近年来在北京、深圳等地迎来新的实践阶段。北京自2021年起在集中土拍中持续扩大现房销售试点范围，2021年在大兴黄村海户新村地块试点竞报“现房销售面积”，2022年各批次集中供地中涉及竞报现房销售面积的地块数量逐步增多，2023年集中供地制度优化调整后，部分地块出让仍设有竞报“现房销售”面积相关要求。深圳于2023年8月重启现房销售探索，打破自2016年以来的空白，2023年8月宝安区A001 - 0212地块成为首宗“竞现房”宅地，2024年10月宝安区A219 - 0080地块要求全部现房销售。根据中指不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策。
在各地实践现房销售的过程中，国家层面制度设计的推出也为地方实践提供了明确指引。2023年1月全国住房和城乡建设工作会议首提“有条件的可以进行现房销售”，从顶层设计层面为房地产销售模式转型锚定方向。在中央政策引导下，各地迅速响应，山东省在住房和城乡建设工作会议中提出，将逐步提高商品房预售门槛，鼓励具备条件的区域率先开展现房销售试点；四川省政府印发的政策措施明确支持有条件的城市探索商品房现售模式，推动房地产业向新发展模式转型；河南省则在住建工作会议中强调，要规范商品房预售资金监管、提高预售门槛，并以郑州、开封为试点，积极推进预售制度改革与现房销售探索。
房企或迎现房转型“大考”
“所见即所得”时代就要来了？
随着地方实践的深入推进与国家政策框架的逐步明晰，业内对于现房销售模式的行业影响形成了更全面的认知。业内普遍观点认为，作为房地产增量市场的未来发展方向，现房销售不仅是重塑行业格局的重要路径，更是推动房企迈向高质量发展的关键举措。但从长远视角看，这一模式的全面推行需要统筹金融政策、土地制度、监管体系等多维度的配套改革，在风险防控与市场稳定之间寻求动态平衡。
对于房地产企业而言，现房销售模式带来的挑战尤为直接。有房企内部人士透露，在预售制度下，项目达到既定预售条件即可启动销售，资金回笼周期相对可控；而现房销售意味着企业需承担更长的资金占用周期，资金周转压力显著增加，这迫使房企在土地获取阶段就必须对项目的全周期资金链进行精准研判。“如果之前预售制能让我们开发20亿平方米，那么实行现房销售后，我们开发规模可能只有10亿平方米甚至更低。”该房企内部人士表示，伴随着开发成本上升以及供给能力下降，未来极有可能推动楼盘价格上涨。
有业内人士进一步分析表示，期房销售模式下开发商可通过预售提前回收资金，有效缓解建设阶段的资金压力并加快项目周转节奏；但现房销售对企业的自有资金实力和风险抗压能力提出了更高要求，在当前行业环境下，这种压力可能被进一步放大。此外，由于开发周期延长，短期内市场可供应的新建商品房数量会相应减少，客观上可能延缓市场复苏进程。
不过从长期发展来看，现房销售模式对行业的积极效应不容忽视。上述业内人士认为，现房销售核心价值首先体现在产品品质的提升上，现房“所见即所得”的特性，使购房者能够实地检验房屋细节与建造质量，这就要求房企在项目初期加大质量投入，从设计方案、建材选用到配套设施建设全面优化，进而推动整个行业产品品质的系统性升级。同时，这一模式将加速行业的优胜劣汰进程，那些资金实力薄弱、依赖预售资金滚动开发的中小型房企，会因难以满足现房销售的资金要求而逐步退出市场；而具备规模优势的房企则可通过并购重组、核心地块获取等方式扩大市场份额，促进行业资源向优质企业集中，推动房地产行业的深度整合。
◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
信阳拟“一律实行现房销售”
该地前四月涉宅用地仅成交一宗
根据《批前公示》内容显示，按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条等规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”时可申报商品房预售许可；或按照《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第四款规定“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。
而此次信阳新政的突破性变化，集中体现在对新项目的严格规范上。尤其值得关注的是，《批前公示》明确划定了时间节点：文件印发后新取得施工许可证的项目，必须达到“主体封顶”这一硬性指标方可申报预售许可；而对于文件印发后新出让土地开发的商品房项目，则直接“一律实行现房销售”。除此之外，在筑牢预售管理防线的同时，《批前公示》还“剑指”开发商资金管控难题。该新政提到，项目开发公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。项目交付前，严禁投资人违规抽调、挪用项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。严格落实使用自有资金购地，开发公司须具备与项目匹配的自有资金，禁止“空手套白狼”；禁止超资质等级开发项目。
事实上，在信阳楼市新政出台之前，信阳房地产市场正经历着较为低落的行情。根据信阳市统计局数据显示，2025年1—3月，信阳全市商品房销售面积下降0.5%，反映出市场在调整期的结构性分化；而商品房待售面积增长8.5%，则显露出库存压力的隐现。从土拍市场来看，2025年1—4月，信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，处于近年同期低位，且多数地块由地方国资以底价获取。有业内观点认为，正是这种“销售微增、库存上行、土拍遇冷”的市场现状，是导致信阳拟出台“一律实行现房销售”重要因素之一。
多省市推进预售改革与现房试点
国家层面制度设计明确方向
从广义的角度来看，信阳的探索并非孤例，而是全国现房销售试点持续深化的缩影。实际上，商品房预售制度源于香港，20世纪90年代引入内地后成为主流销售模式。该模式通过“卖期房”缩短房企资金回笼周期、提升开发效率，曾是房地产行业快速发展的重要动力。但随着我国房地产进入深度调整期变化，期房引发的交付风险、质量纠纷等问题日益突出，于是现房销售试点“应运而生”。
山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，早期的“现房销售”探索多在土拍环节就已经开始实行，早在2014年，上海黄浦区就已率先试水“全装修现房销售”地块。2016年至2020年为房地产市场高热期，深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等地均在土地端设置过现房销售条件，以期望通过现房销售来平抑土地市场过热情绪。2020年，海南成为首个全面推行现房销售政策落地的省份，其规定“2020年3月8日后新出让土地商品住宅必须现房销售”。然而随着市场逐步从高热期转入调整阶段，部分城市在后续土地出让中根据实际情况暂缓了相关举措。
在经历部分城市政策暂缓的沉寂期后，现房销售探索于近年来在北京、深圳等地迎来新的实践阶段。北京自2021年起在集中土拍中持续扩大现房销售试点范围，2021年在大兴黄村海户新村地块试点竞报“现房销售面积”，2022年各批次集中供地中涉及竞报现房销售面积的地块数量逐步增多，2023年集中供地制度优化调整后，部分地块出让仍设有竞报“现房销售”面积相关要求。深圳于2023年8月重启现房销售探索，打破自2016年以来的空白，2023年8月宝安区A001 - 0212地块成为首宗“竞现房”宅地，2024年10月宝安区A219 - 0080地块要求全部现房销售。根据中指不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策。
在各地实践现房销售的过程中，国家层面制度设计的推出也为地方实践提供了明确指引。2023年1月全国住房和城乡建设工作会议首提“有条件的可以进行现房销售”，从顶层设计层面为房地产销售模式转型锚定方向。在中央政策引导下，各地迅速响应，山东省在住房和城乡建设工作会议中提出，将逐步提高商品房预售门槛，鼓励具备条件的区域率先开展现房销售试点；四川省政府印发的政策措施明确支持有条件的城市探索商品房现售模式，推动房地产业向新发展模式转型；河南省则在住建工作会议中强调，要规范商品房预售资金监管、提高预售门槛，并以郑州、开封为试点，积极推进预售制度改革与现房销售探索。
房企或迎现房转型“大考”
“所见即所得”时代就要来了？
随着地方实践的深入推进与国家政策框架的逐步明晰，业内对于现房销售模式的行业影响形成了更全面的认知。业内普遍观点认为，作为房地产增量市场的未来发展方向，现房销售不仅是重塑行业格局的重要路径，更是推动房企迈向高质量发展的关键举措。但从长远视角看，这一模式的全面推行需要统筹金融政策、土地制度、监管体系等多维度的配套改革，在风险防控与市场稳定之间寻求动态平衡。
对于房地产企业而言，现房销售模式带来的挑战尤为直接。有房企内部人士透露，在预售制度下，项目达到既定预售条件即可启动销售，资金回笼周期相对可控；而现房销售意味着企业需承担更长的资金占用周期，资金周转压力显著增加，这迫使房企在土地获取阶段就必须对项目的全周期资金链进行精准研判。“如果之前预售制能让我们开发20亿平方米，那么实行现房销售后，我们开发规模可能只有10亿平方米甚至更低。”该房企内部人士表示，伴随着开发成本上升以及供给能力下降，未来极有可能推动楼盘价格上涨。
有业内人士进一步分析表示，期房销售模式下开发商可通过预售提前回收资金，有效缓解建设阶段的资金压力并加快项目周转节奏；但现房销售对企业的自有资金实力和风险抗压能力提出了更高要求，在当前行业环境下，这种压力可能被进一步放大。此外，由于开发周期延长，短期内市场可供应的新建商品房数量会相应减少，客观上可能延缓市场复苏进程。
不过从长期发展来看，现房销售模式对行业的积极效应不容忽视。上述业内人士认为，现房销售核心价值首先体现在产品品质的提升上，现房“所见即所得”的特性，使购房者能够实地检验房屋细节与建造质量，这就要求房企在项目初期加大质量投入，从设计方案、建材选用到配套设施建设全面优化，进而推动整个行业产品品质的系统性升级。同时，这一模式将加速行业的优胜劣汰进程，那些资金实力薄弱、依赖预售资金滚动开发的中小型房企，会因难以满足现房销售的资金要求而逐步退出市场；而具备规模优势的房企则可通过并购重组、核心地块获取等方式扩大市场份额，促进行业资源向优质企业集中，推动房地产行业的深度整合。