济南二手房市场暖意渐浓
济南中介陆续带着购房者看房
点击查看原图 近日，济南市房地产中介与租赁行业协会发布了《2025年3月济南市二手房交易市场月报》，根据数据显示，当月济南二手房成交量环比大增，刚需与改善需求齐发力。尽管二手房市场整体成交量上升，但区域价值分化不断加剧，“冰火两重天”格局凸显。“市场正从‘普涨普跌’转向‘价值筛选’。”有业内人士表示，这种两极分化本质上是购房者对居住品质和资产保值能力的双重考量。
◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
成交量持续“爬坡”
区域“冰火两重天”格局凸显
日前，济南市房地产中介与租赁行业协会发布了《2025年3月济南市二手房交易市场月报》，根据最新月报数据，2025年3月，全市二手房市场呈现出显著的环比增长态势，共网签二手房9947套，面积达782641.88㎡，环比分别大幅上涨66.37%、67.92%，同比也分别上涨15.27%、19.12%。其中，住宅网签量为6172套，面积656034.77㎡，环比分别上涨63.19%、64.04%，同比上涨9.05%、13.66%。同时，记者调查了解到，相比年初，济南二手房市场看房人数明显增加，新增挂牌量也在持续增长。贝壳数据显示，3月份通过贝壳报备看房人数达到36891人，环比增长75%。
“这轮增长远超预期，客户签约周期从平均45天压缩至22天。”21世纪不动产区域负责人赵勇展示门店数据，3月以来，店里咨询量、带看量、成交量都有所增加，其负责的历下区门店3月成交环比增长2倍左右。“这波成交热潮首先得益于季节性因素。随着气温回升，人们外出活动增多，看房的积极性也大幅提高。”赵勇分析道，更重要的是，2025年以来，济南出台了一系列购房优惠政策，如发放置业消费券、放宽公积金贷款条件等，这些政策直接降低了购房者的购房成本，提高了他们的购房意愿。例如，公积金贷款额度的提高以及二套房首付比例的降低，使得更多购房者能够符合贷款要求，进一步释放了市场购房需求。
较为关注的是，尽管二手房市场整体成交量上升，但区域价值分化不断加剧，“冰火两重天”格局凸显。从二手房成交分布区域来看，历城区和市中区仍然是济南二手房成交的主力城区，其次是历下区、槐荫区和高新区。章丘区和长清区由于距离主城区较远，二手房成交占比一直相对较低。赵勇表示，核心区域的二手房表现相对坚挺，而非核心区域的二手房则面临较大的降价压力。例如，天桥、槐荫片区的二手房价格大幅下调，降幅普遍达到3000—5000元每平方米。相比之下，核心区的新建改善盘和次新二手房由于其产品品质和升值潜力，仍拥有相对坚挺的价格。“核心区二手房本质是‘资源兑换券’。”工作人员补充道。
次新房成“心头好”
有房源48 小时内竞价成交
在分析济南二手房市场的热门趋势时，一个显著的现象引起了记者的注意。据调查，房龄在5年左右的次新房带看和成交的几率较大。这些次新房不仅在设计和质量上更具优势，而且由于其房龄较短，通常位于配套设施成熟的区域，能够满足购房者对生活便利性的需求。“优质的次新房成为了购房者的新热门。”据历下区链家一工作人员透露道，因其“所见即所得”的特性，为购房者提供了更高的确定性，成为不少购房者的“心头好”。例如，济南东部的雪山、唐冶、济钢等区域的次新房，因其房龄短、设计新颖、质量有保证，且配套设施相对成熟，受到刚需购房者和改善型家庭的青睐。
除了次新房成市场“新宠”外，记者注意到，此次90—120㎡户型表现尤为突出。据相关数据显示，3月全市90—120㎡户型的成交量占比达到了37.15%，成为市场成交的绝对主力。“90—120㎡的户型既能满足家庭居住的舒适度，又不会因为面积过大而增加过多的购房成本，是很多刚需和改善型购房者的选择。”房产中介工作人员于鹏(化名）表示，其负责的历下区门店3 月该面积段房源带看转化率达28%，较其他户型高出10个百分点。值得注意的是，作为主力户型，其优质房源也正在上演“速度与价值”的双重较量。记者通过链家中介平台注意到，在市中区中海国际社区，一套112㎡的二手房因配备新风系统、主卧套房设计，挂牌48小时内触发竞价，最终以单价2.8 万元成交，溢价率达12%。
在90—120㎡户型主导市场的同时，记者发现120—144㎡中大户型以21.22% 的成交占比展现出强劲增长动能，部分购房者的需求正从“功能型置换”向“品质型进阶”深度跃迁。这一趋势不仅反映了市场结构的变化，也体现了购房者对更高品质生活的追求。“这类房源的买家多为家庭结构升级的中高收入群体，追求‘一步到位’的改善。”于鹏说道，以历下区海信天辰九号为例，一套136㎡四居室因配备一梯一户独立玄关、270°环幕阳台，单价突破4.5万元仍在挂牌一周内成交，总价超600万元。
购房者逐渐“多维考量”
市场调控或将迈向精细化
值得一提的是，在市场调整过程中，购房者的心态也在悄然发生变化。以往购房者在购房决策时往往较为冲动，而如今则变得更加理性和谨慎。这种心态的转变不仅体现在对房价的敏感度上，还体现在对房屋品质、配套设施、区域发展潜力等多方面的综合考量上。一位购房者在接受采访时表示，“现在市场环境不稳定，我更愿意等待一个合理的价格，而不是盲目跟风购买。”除了价格因素，购房者对房屋品质和配套设施的重视程度也在提升。例如，一位购房者在选择二手房时，不仅关注房屋的面积和价格，还特别考察了小区的绿化、物业管理、周边的教育资源和医疗设施等。这种综合考量使得购房者在选择房源时更加谨慎，也推动了市场对高品质房源的需求。
除此之外，随着城市更新和老旧小区改造的推进，二手房市场的品质将得到进一步提升。这不仅包括房屋本身的修缮和更新，还包括周边基础设施的改善和社区环境的优化。例如，济南的一些老旧小区通过改造，增加了停车位、改善了绿化、提升了物业管理水平，使得这些小区的二手房在市场上更具竞争力。品质的提升将吸引更多购房者选择二手房，特别是对于那些追求性价比和成熟社区环境的购房者来说，二手房将成为一个更优的选择。依据济南市住房和城乡建设局发布的《关于公布2025年济南市城镇老旧小区改造计划的通知》，计划改造12个项目(含91个小区、院落)，涉及居民11431户、楼栋数298栋、改造面积93.11万平方米。
“未来，济南房地产市场的调控政策将更加精准，针对不同区域、不同类型住房采取差异化措施。”有业内人士表示，例如，针对热点区域的房价过快上涨问题，可能会采取更加严格的限购、限贷措施；而对于库存较高的区域，可能会适度放松限制，促进去化。同时，建立房地产市场长效机制将成为未来调控的重要方向，包括完善住房保障体系等。未来，随着城市建设的不断推进和人口的持续流入，济南房地产市场将迎来新的发展机遇。然而，市场也面临着诸多挑战，需要各相关部门共同努力，确保市场平稳健康发展。
◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
成交量持续“爬坡”
区域“冰火两重天”格局凸显
日前，济南市房地产中介与租赁行业协会发布了《2025年3月济南市二手房交易市场月报》，根据最新月报数据，2025年3月，全市二手房市场呈现出显著的环比增长态势，共网签二手房9947套，面积达782641.88㎡，环比分别大幅上涨66.37%、67.92%，同比也分别上涨15.27%、19.12%。其中，住宅网签量为6172套，面积656034.77㎡，环比分别上涨63.19%、64.04%，同比上涨9.05%、13.66%。同时，记者调查了解到，相比年初，济南二手房市场看房人数明显增加，新增挂牌量也在持续增长。贝壳数据显示，3月份通过贝壳报备看房人数达到36891人，环比增长75%。
“这轮增长远超预期，客户签约周期从平均45天压缩至22天。”21世纪不动产区域负责人赵勇展示门店数据，3月以来，店里咨询量、带看量、成交量都有所增加，其负责的历下区门店3月成交环比增长2倍左右。“这波成交热潮首先得益于季节性因素。随着气温回升，人们外出活动增多，看房的积极性也大幅提高。”赵勇分析道，更重要的是，2025年以来，济南出台了一系列购房优惠政策，如发放置业消费券、放宽公积金贷款条件等，这些政策直接降低了购房者的购房成本，提高了他们的购房意愿。例如，公积金贷款额度的提高以及二套房首付比例的降低，使得更多购房者能够符合贷款要求，进一步释放了市场购房需求。
较为关注的是，尽管二手房市场整体成交量上升，但区域价值分化不断加剧，“冰火两重天”格局凸显。从二手房成交分布区域来看，历城区和市中区仍然是济南二手房成交的主力城区，其次是历下区、槐荫区和高新区。章丘区和长清区由于距离主城区较远，二手房成交占比一直相对较低。赵勇表示，核心区域的二手房表现相对坚挺，而非核心区域的二手房则面临较大的降价压力。例如，天桥、槐荫片区的二手房价格大幅下调，降幅普遍达到3000—5000元每平方米。相比之下，核心区的新建改善盘和次新二手房由于其产品品质和升值潜力，仍拥有相对坚挺的价格。“核心区二手房本质是‘资源兑换券’。”工作人员补充道。
次新房成“心头好”
有房源48 小时内竞价成交
在分析济南二手房市场的热门趋势时，一个显著的现象引起了记者的注意。据调查，房龄在5年左右的次新房带看和成交的几率较大。这些次新房不仅在设计和质量上更具优势，而且由于其房龄较短，通常位于配套设施成熟的区域，能够满足购房者对生活便利性的需求。“优质的次新房成为了购房者的新热门。”据历下区链家一工作人员透露道，因其“所见即所得”的特性，为购房者提供了更高的确定性，成为不少购房者的“心头好”。例如，济南东部的雪山、唐冶、济钢等区域的次新房，因其房龄短、设计新颖、质量有保证，且配套设施相对成熟，受到刚需购房者和改善型家庭的青睐。
除了次新房成市场“新宠”外，记者注意到，此次90—120㎡户型表现尤为突出。据相关数据显示，3月全市90—120㎡户型的成交量占比达到了37.15%，成为市场成交的绝对主力。“90—120㎡的户型既能满足家庭居住的舒适度，又不会因为面积过大而增加过多的购房成本，是很多刚需和改善型购房者的选择。”房产中介工作人员于鹏(化名）表示，其负责的历下区门店3 月该面积段房源带看转化率达28%，较其他户型高出10个百分点。值得注意的是，作为主力户型，其优质房源也正在上演“速度与价值”的双重较量。记者通过链家中介平台注意到，在市中区中海国际社区，一套112㎡的二手房因配备新风系统、主卧套房设计，挂牌48小时内触发竞价，最终以单价2.8 万元成交，溢价率达12%。
在90—120㎡户型主导市场的同时，记者发现120—144㎡中大户型以21.22% 的成交占比展现出强劲增长动能，部分购房者的需求正从“功能型置换”向“品质型进阶”深度跃迁。这一趋势不仅反映了市场结构的变化，也体现了购房者对更高品质生活的追求。“这类房源的买家多为家庭结构升级的中高收入群体，追求‘一步到位’的改善。”于鹏说道，以历下区海信天辰九号为例，一套136㎡四居室因配备一梯一户独立玄关、270°环幕阳台，单价突破4.5万元仍在挂牌一周内成交，总价超600万元。
购房者逐渐“多维考量”
市场调控或将迈向精细化
值得一提的是，在市场调整过程中，购房者的心态也在悄然发生变化。以往购房者在购房决策时往往较为冲动，而如今则变得更加理性和谨慎。这种心态的转变不仅体现在对房价的敏感度上，还体现在对房屋品质、配套设施、区域发展潜力等多方面的综合考量上。一位购房者在接受采访时表示，“现在市场环境不稳定，我更愿意等待一个合理的价格，而不是盲目跟风购买。”除了价格因素，购房者对房屋品质和配套设施的重视程度也在提升。例如，一位购房者在选择二手房时，不仅关注房屋的面积和价格，还特别考察了小区的绿化、物业管理、周边的教育资源和医疗设施等。这种综合考量使得购房者在选择房源时更加谨慎，也推动了市场对高品质房源的需求。
除此之外，随着城市更新和老旧小区改造的推进，二手房市场的品质将得到进一步提升。这不仅包括房屋本身的修缮和更新，还包括周边基础设施的改善和社区环境的优化。例如，济南的一些老旧小区通过改造，增加了停车位、改善了绿化、提升了物业管理水平，使得这些小区的二手房在市场上更具竞争力。品质的提升将吸引更多购房者选择二手房，特别是对于那些追求性价比和成熟社区环境的购房者来说，二手房将成为一个更优的选择。依据济南市住房和城乡建设局发布的《关于公布2025年济南市城镇老旧小区改造计划的通知》，计划改造12个项目(含91个小区、院落)，涉及居民11431户、楼栋数298栋、改造面积93.11万平方米。
“未来，济南房地产市场的调控政策将更加精准，针对不同区域、不同类型住房采取差异化措施。”有业内人士表示，例如，针对热点区域的房价过快上涨问题，可能会采取更加严格的限购、限贷措施；而对于库存较高的区域，可能会适度放松限制，促进去化。同时，建立房地产市场长效机制将成为未来调控的重要方向，包括完善住房保障体系等。未来，随着城市建设的不断推进和人口的持续流入，济南房地产市场将迎来新的发展机遇。然而，市场也面临着诸多挑战，需要各相关部门共同努力，确保市场平稳健康发展。