又是一年年报季的到来，各家房企开始进入年报披露密集期。在头部央国企保持百亿级净利润的映衬下，建发国际交出的“销售额缩水25%、净利润同比下滑4.6%”成绩单显得尤为“扎眼”。曾几何时，这家闽系混改房企“黑马”震惊行业，如今在核心城市重仓超千亿货值的同时，却陷入了“增收不增利”的困局。即便2024年有着毛利率回升至13.3%的“亮点”，却还是难以掩盖其权益利润连续三年走低的“疲态”。开年3月，建发一改颓势，2天时间接连拿地，分别刷新成都、杭州两地“地王”纪录。曾创造“三年规模翻五倍”增速奇迹的建发，能否在行业新周期中重构增长逻辑，或将决定这匹“失速黑马”能否二次腾飞。
　　
　　◎文/图　山东商报·速豹新闻网记者　夏子繁

　　销售规模急刹车

　　行业“黑马”正“失速”

　　昔日的行业“黑马”，现在正面临着“失速”的窘境。在房地产行业深度调整周期中，各家房企的销售额都出现了不同规模的下降，而曾以“逆周期扩张”著称的建发国际也正面临成长拐点，销售规模出现了四分之一的“缩水”。根据最新年报信息披露，2024年建发国际连同其合营企业及联营公司实现归属公司股东权益的累计合同销售金额约1033.6亿元，归属股东权益的累计合同销售建筑面积约504.8万平方米，同比分别减少约25.1%及24.3%。
　　
　　作为近年来地产行业逆势突围的典型代表，建发曾以持续攀升的销售业绩赢得“行业黑马”的称号。即便是在房地产市场深度调整的2023年，建发销售额仍保持13.5%的同比增幅。但据最新数据显示，2024年建发企业销售规模遭遇显著收缩，同比大幅下滑约25%至1335亿元，这一数字不仅较2020年近2000亿元的销售峰值缩水超三成，更创下近五年最低销售纪录。面对行业周期性调整的持续深化，这家昔日锐意进取的“黑马”不可避免地进入了“失速”状态。
　　
　　实际上，最新公布的年报数据显示，建发的1429.9亿元总收益仍然持续领跑地产行业，其权益持有人应占利润48亿元的业绩在同行中也算是“亮眼”。但若是按照行业“黑马”的纵向数据比较，建发的表现却不尽如人意。根据年报显示，2024年建发国际实现总收益约1429.9亿元，同比增长6.4%；公司权益持有人应占利润约48.0亿元，同比下降4.6%，创下近三年来最低水平，其“增收不增利”的行业困局仍未打破。
　　
　　披露内容显示，经历2023年毛利率骤降至11.9%的“深蹲”后，建发在2024年通过结转结构调整实现V型反弹，毛利率回升至13.3%。但回溯2019至2024年，其毛利率呈现25.9%、17.2%、16.4%、15.3%、11.9%、13.3%的震荡下行曲线，累计降幅达48.6%。分析人士指出，当前13.3%的毛利率水平仍处于近六年低位区间，企业若想实现利润突围，亟待将毛利率拉升至更高台阶。负债方面，截至去年年末，建发国际负债权益比率为87.6%，相比于2023年年末的93.2%有所下降，主要由于非控股权益的贡献增加所致。同时，建发国际有约115亿元借款需要在一年内偿还。截至去年年底，其银行以及手头现金约为572.6亿元。

　　逆势加仓“地王”赛道

　　两日内刷新两城楼面价纪录

　　值得一提的是，在当前房企对未来市场普遍持谨慎态度的情况下，建发国际是少数提出明确增长目标的房企，据业绩会上管理层披露，2025年计划全口径销售额1500亿元，较2024年实际销售增长12%，未来2至3年还是希望保持增长。业绩会上，管理层也表示，建发“今年拿地目标预计比去年有所增加，当然也会根据市场情况灵活调整”。
　　
　　根据业绩发布会相关信息披露，建发2024年在重点城市土地储备取得新进展，通过在上海、杭州、厦门、成都、武汉五大核心城市竞得23宗优质地块，累计新增货值达1007亿元。虽然该数据较2023年2180亿元的新增货值规模有所缩减，但横向比较仍高于行业平均水平。克而瑞相关数据亦表明，2024年建发拿地金额530亿元，同比下降40%，排名行业第六位；拿地强度（拿地金额/销售金额）为40%，同比虽下降7个百分点，但仍然较高。截至2024年6月末，其土地储备1445万平方米，较2023年末下降7%。
　　
　　事实上，建发开年一季度的频频拿地“动作”，也印证其正在为“实际销售增长12%”而不断努力。今年3月末，建发投资节奏逐步加快，3月27日建发先以33.47亿元、106%溢价率斩获成都金融城三期H10地块，成交楼面价41200元/平方米；28日又以34.35亿元、115.39%的超高溢价率竞得杭州蒋村地块，楼面价飙升至88029元/平方米，再度刷新杭州地价纪录。
　　
　　据媒体报道，对于成都“地王”，建发管理层曾表示，建发拿地前已经充分进行深度调研，从房产角度来看，公司立志于打造改善类需求产品，正努力开发“灯塔项目”，建发希望能获取一些优质地块，开发具有标志性和引领性的产品。而对于开年创下的杭州“地王”纪录，建发管理层则表示虽然此次拿的项目在杭州地价最高，但仍然低于公司预期，“实际地价水平比预期还要低，它的地段和稀缺性非常重要”。
　　
　　但有业内人士认为，建发在行业收缩期逆势加码核心城市高溢价地块，本质是以短期资金换长期规模预期的“对赌式扩张”。2025年一季度百强房企新增货值同比下降超30%，而建发仍以40%的拿地强度逆势加仓，核心在于其既要捍卫TOP10排名，又要实现1500亿元销售目标的双重压力。这种“以高周转对冲高成本”的扩张逻辑，在土地市场遇冷期更易获取核心地块，但也推高了财务杠杆，利润空间恐遭“地价倒挂”反噬。

　　高层“换帅”锚定长三角

　　济南板块或逐渐被“边缘化”

　　除了大踏步的开启优质地块“敛收”模式，建发国际2025年的新变化更多集中在人事变动上。在披露2024年业绩报告的当日，建发当天同步公布多项人事调整，涉及董事会主席、行政总裁等核心职位变动。根据公告，自2025年3月26日起，林伟国升任董事会主席兼提名委员会主席，同时不再担任行政总裁一职；原执行董事田美坦获任新任行政总裁；赵呈闽不再担任董事会主席及提名委员会主席，将继续留任公司执行董事。
　　
　　据了解，新任董事会主席林伟国现年46岁，自2007年9月加入建发房产体系后，林伟国曾历任财务总监、总经理助理、副总经理等职。2019年起，林伟国投身建发国际集团，先后担任行政总裁、财务总监及首席运营官等核心管理岗位，积累了丰富的地产开发与企业运营经验。在房地产市场进入深度调整期之际，披露的最新年报显示，2024年建发无论是规模上还是在拿地端都有所收缩，而在2025年建发罕见明确增长目标以及开启长三角地区优质地块大“征收”的背景下，林伟国成为“一把手”之后如何带领建发，打破“增收不增利”的困境，重回“黑马”巅峰，备受行业内关注。
　　
　　对于省城济南而言，建发的战略调整与人事换帅实际上并未有太大影响。据不完全统计，截至目前建发在济南共有两个项目尚处于在售阶段，其中建发雍泉府为主要在售项目，建发玖熙府则为尾盘项目。作为建发在济南的标杆之作，建发雍泉府由建发国际集团与历城控股集团联合开发，项目开盘初期曾以“双地铁无缝衔接”为卖点，迅速登顶凤凰路沿线改善型住宅市场热度榜首。但随着销售推进，项目宣传与实际测量的差异逐渐显现，前期宣称的地铁“无缝衔接”经实地验证需步行10至15分钟，引发购房者对开发商信息披露透明度的广泛质疑。与此同时，项目东侧凤凰路高架（在建）与北侧工业北高架形成的复合交通布局，导致部分楼座在专业噪音测评中超出居住标准值，形成“双轨夹击”的声环境劣势。虽然后期关于噪音问题有做出相应减缓的补救措施，但这两大不利因素的叠加效应，显著降低了在济购房者信心，也致使建发雍泉府市场热度出现明显回落。
　　
　　值得注意的是，自2022年9月以联合体形式摘得唐冶地块后，建发已连续缺席济南多轮集中供地，这与2019至2021年间其通过“股权合作”和“高溢价拿地”模式横扫济南东站、唐冶等热点片区的激进态势形成鲜明对比。根据最新建发年报中“重点深耕长三角、大湾区等核心城市群”的表述，更印证了济南在其战略版图中的边缘化趋势。这家曾以“新中式豪宅专家”定位打破济南市场格局的闽系房企，在遭遇产品口碑滑铁卢与市场收缩的双重打击后，其“高杠杆、快周转”的发展模式恐难在济南重现，未来这匹“黑马”能否在核心区域再度奔腾，值得业内关注。