规范收购收回闲置存量土地，鼓励住宅产品多样化
济南优化土地市场“十五条措施”出炉
进入第四季度以来，一揽子利好政策落地，在激发房地产市场止跌回稳的同时，房地产需求也在悄然发生变化。聚焦市场需求，合理控制供应增量，促进高品质住宅用地供应，支持商业用地用途优化调整，规范收购收回闲置存量土地，鼓励住宅产品多样化……近日，济南市自然资源和规划局印发《进一步优化土地市场的若干措施》（以下简称《措施》），“含金量”十足的“十五条措施”为新形势下促进土地市场平稳健康发展提供了有针对性、可行性和实用性的政策支持。
◎山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
市场化、全链条
“十五条措施”出炉
党的二十届三中全会提出要“加快构建房地产发展新模式”，近期召开的中共中央政治局会议也强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。多项利好政策及信息，明确传递了国家对房地产市场平稳健康发展的支持态度。
为促进济南市土地市场平稳健康发展，优化供求关系，激发市场活力，济南市自然资源和规划局印发《进一步优化土地市场的若干措施》，“15条措施”既有真金白银的支持，也有切实可行的政策指导。济南市自然资源和规划局党组成员、副局长申玉德解读称，《措施》制定目的主要是在新形势下促进济南市土地市场的平稳健康发展。优化土地供求关系，针对当前济南市房地产市场供需局面，《措施》希望通过优化土地供应管理，保障市场平稳发展；引导激发市场活力，《措施》提出积极引导社会资本参与城中村改造、支持土地功能调整等，旨在激发市场活力，提升土地市场流通效率；提升土地利用效率，通过鼓励土地二级市场交易、盘活闲置存量土地，推动未开发土地的再利用，防止土地资源浪费。
“《措施》的亮点主要体现在市场化和全链条两个方面。”市场化是指制定措施坚持以市场需求为导向，积极优化供求关系，满足市场需求。具体体现在鼓励社会资本参与城中村改造、结合市场需求优化用地布局、根据供求变化促进高品质住宅用地供应、加大容积率支持力度等措施。全链条是指15条措施涵盖了土地供应工作的各个阶段，对不同阶段提出具体的优化措施。具体体现在针对土地熟化、规划编制、出让管理、项目审批、闲置土地处置、不动产登记等工作程序明确具体优化措施，全面系统地提升用地保障服务质效。
支持“商改住”“商改公”
适当减小单宗住宅用地出让面积
从具体《措施》来看，“十五条措施”，主要从土地供应管理、盘活闲置存量土地、降低房地产企业开发成本等三个方面，明确了优化济南市土地市场的具体措施。
持续优化济南市土地供应管理。《措施》提出，优化土地出让管理。根据商品住房库存去化周期，合理控制供应增量，科学安排供地时序。加强市场分析研判，主动适应供求关系变化，适当减小单宗住宅用地出让面积、降低容积率指标，促进高品质住宅用地供应，满足改善型住房需求。
严格落实存量住宅用地信息公开、住宅用地详细信息清单等相关信息公开制度，主动、及时、准确地发布土地出让信息。通过线下土地推介会及线上“泉地云”土地超市、“云上讲地”、网上推介手册等多种形式，全方位展示推介拟出让宗地信息。
尤其是聚焦市场需求，《措施》明确土地熟化阶段，支持熟化主体在保障片区发展定位的基础上，从市场需求、人产关系和规划布局等方面进行论证，充分结合市场主体投资意向优化用地布局。这样一来，优化用地布局，提高了土地规划的前瞻性。
同时，《措施》还提出积极引导社会资金参与城中村改造。构建社会资金参与城中村改造的竞争性准入机制，明确政策路径，推行综合评价出让、带设计方案出让。支持“商改住”“商改公”，对于不在城市规划核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内的未供应的商业用地，在完善公共服务配套设施的前提下，支持各区按程序申请调整性质用于住宅或新型产业、养老等用途。
解决企业燃眉之急
规范收购收回闲置存量土地
在积极盘活闲置存量土地方面，《措施》提出规范收购收回，防范房地产风险。积极消除开发建设障碍，优先鼓励企业对闲置存量土地继续开发，对于企业无力开发的土地，以及司法和破产拍卖中流拍的闲置存量土地，在遵循企业自愿、平等协商原则下，支持区县政府从实际出发，按照合理价格回购。据介绍，如此一来既盘活了存量土地，使其可以尽快开发，又解决了企业的燃眉之急，使其渡过难关。
合理免除开竣工违约责任。对因疫情、自然灾害等原因无法按出让合同约定时间开竣工的，经企业举证，自然资源部门核实确认，可合理免除相应的开竣工违约责任。对因政府及政府有关部门的行为导致不具备开发利用条件的地块，开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期。
合理调整开竣工日期。对于超出出让合同约定开竣工时间一年以内的未开发土地，企业承诺在一定期限内动工开发的，经有审批权限的政府批准，可根据项目合理开发周期，重新约定开竣工时间。
此外，进一步优化土地二级市场，提升流通效率。积极开展土地二级市场的“带押过户”“带封过户”“带封融资”等业务，保障“带押”“带封”土地交易安全，促进存量土地资源盘活利用。
提高地块可售比
27米及以下住宅可设室外专有庭院
土地是房地产开发的重要成本之一，土地成本的增加直接压缩了开发商的利润空间，降低了投资的积极性。对此，《措施》针对合理降低房地产企业开发成本，提出鼓励土地功能混合，促进空间集约利用。在城市更新及低效用地再开发片区、历史文化街区及传统风貌区、轨道交通场站及周边等区域，按照“公益优先、保障安全、功能互利、环境相容”的原则，结合市场需求规划设置混合功能用地。
增强用地功能管理弹性。以出让方式取得的商业服务业、公共服务与公共管理、城镇社区服务设施、工业等单一性质用地，在不损害公共利益的前提下，用地单位可在建设项目规划方案审批时申请依照相关文件要求兼容一定比例的其他功能设施，无需补缴土地出让价款。
值得一提的是，《措施》还着重对于加大容积率支持力度，鼓励住宅产品多样化给予明确，有助于提升住宅建筑品质、提高地块可售比。建筑外立面采用砖石、金属、陶板等高品质材料的，其饰面层不计入容积率；为居住小区配套的门卫、公厕、换热站、垃圾收集房等公用设施不计入容积率；每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台水平投影面积不大于5平方米的不计入容积率。新建居住小区满足绿地率、道路通行等规划要求，规划建设27米及以下住宅楼，允许设置室外专有庭院（含下沉庭院）。室外专有庭院（含下沉庭院）不计入建筑密度、不计入绿地率计算。
与此同时，全面推行“拿地即开工”，加快项目落地速度。实施用地规划许可与出让环节合并，批前公示与出让公告合并，实现出让类建设用地规划许可证“免申即领”。
支持用地单位以出让合同办理建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，促进“拿地即开工”常态化，节约项目审批时限，全面加速项目落地。推行建设工程项目“一码关联”，用不动产单元码串联项目审批、规划、供地、登记全过程。对建设工程项目验收、登记、发证流程进行全链条再造，实行“交地即办证”“验收即办证”“交房即办证”。
◎山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
市场化、全链条
“十五条措施”出炉
党的二十届三中全会提出要“加快构建房地产发展新模式”，近期召开的中共中央政治局会议也强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。多项利好政策及信息，明确传递了国家对房地产市场平稳健康发展的支持态度。
为促进济南市土地市场平稳健康发展，优化供求关系，激发市场活力，济南市自然资源和规划局印发《进一步优化土地市场的若干措施》，“15条措施”既有真金白银的支持，也有切实可行的政策指导。济南市自然资源和规划局党组成员、副局长申玉德解读称，《措施》制定目的主要是在新形势下促进济南市土地市场的平稳健康发展。优化土地供求关系，针对当前济南市房地产市场供需局面，《措施》希望通过优化土地供应管理，保障市场平稳发展；引导激发市场活力，《措施》提出积极引导社会资本参与城中村改造、支持土地功能调整等，旨在激发市场活力，提升土地市场流通效率；提升土地利用效率，通过鼓励土地二级市场交易、盘活闲置存量土地，推动未开发土地的再利用，防止土地资源浪费。
“《措施》的亮点主要体现在市场化和全链条两个方面。”市场化是指制定措施坚持以市场需求为导向，积极优化供求关系，满足市场需求。具体体现在鼓励社会资本参与城中村改造、结合市场需求优化用地布局、根据供求变化促进高品质住宅用地供应、加大容积率支持力度等措施。全链条是指15条措施涵盖了土地供应工作的各个阶段，对不同阶段提出具体的优化措施。具体体现在针对土地熟化、规划编制、出让管理、项目审批、闲置土地处置、不动产登记等工作程序明确具体优化措施，全面系统地提升用地保障服务质效。
支持“商改住”“商改公”
适当减小单宗住宅用地出让面积
从具体《措施》来看，“十五条措施”，主要从土地供应管理、盘活闲置存量土地、降低房地产企业开发成本等三个方面，明确了优化济南市土地市场的具体措施。
持续优化济南市土地供应管理。《措施》提出，优化土地出让管理。根据商品住房库存去化周期，合理控制供应增量，科学安排供地时序。加强市场分析研判，主动适应供求关系变化，适当减小单宗住宅用地出让面积、降低容积率指标，促进高品质住宅用地供应，满足改善型住房需求。
严格落实存量住宅用地信息公开、住宅用地详细信息清单等相关信息公开制度，主动、及时、准确地发布土地出让信息。通过线下土地推介会及线上“泉地云”土地超市、“云上讲地”、网上推介手册等多种形式，全方位展示推介拟出让宗地信息。
尤其是聚焦市场需求，《措施》明确土地熟化阶段，支持熟化主体在保障片区发展定位的基础上，从市场需求、人产关系和规划布局等方面进行论证，充分结合市场主体投资意向优化用地布局。这样一来，优化用地布局，提高了土地规划的前瞻性。
同时，《措施》还提出积极引导社会资金参与城中村改造。构建社会资金参与城中村改造的竞争性准入机制，明确政策路径，推行综合评价出让、带设计方案出让。支持“商改住”“商改公”，对于不在城市规划核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内的未供应的商业用地，在完善公共服务配套设施的前提下，支持各区按程序申请调整性质用于住宅或新型产业、养老等用途。
解决企业燃眉之急
规范收购收回闲置存量土地
在积极盘活闲置存量土地方面，《措施》提出规范收购收回，防范房地产风险。积极消除开发建设障碍，优先鼓励企业对闲置存量土地继续开发，对于企业无力开发的土地，以及司法和破产拍卖中流拍的闲置存量土地，在遵循企业自愿、平等协商原则下，支持区县政府从实际出发，按照合理价格回购。据介绍，如此一来既盘活了存量土地，使其可以尽快开发，又解决了企业的燃眉之急，使其渡过难关。
合理免除开竣工违约责任。对因疫情、自然灾害等原因无法按出让合同约定时间开竣工的，经企业举证，自然资源部门核实确认，可合理免除相应的开竣工违约责任。对因政府及政府有关部门的行为导致不具备开发利用条件的地块，开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期。
合理调整开竣工日期。对于超出出让合同约定开竣工时间一年以内的未开发土地，企业承诺在一定期限内动工开发的，经有审批权限的政府批准，可根据项目合理开发周期，重新约定开竣工时间。
此外，进一步优化土地二级市场，提升流通效率。积极开展土地二级市场的“带押过户”“带封过户”“带封融资”等业务，保障“带押”“带封”土地交易安全，促进存量土地资源盘活利用。
提高地块可售比
27米及以下住宅可设室外专有庭院
土地是房地产开发的重要成本之一，土地成本的增加直接压缩了开发商的利润空间，降低了投资的积极性。对此，《措施》针对合理降低房地产企业开发成本，提出鼓励土地功能混合，促进空间集约利用。在城市更新及低效用地再开发片区、历史文化街区及传统风貌区、轨道交通场站及周边等区域，按照“公益优先、保障安全、功能互利、环境相容”的原则，结合市场需求规划设置混合功能用地。
增强用地功能管理弹性。以出让方式取得的商业服务业、公共服务与公共管理、城镇社区服务设施、工业等单一性质用地，在不损害公共利益的前提下，用地单位可在建设项目规划方案审批时申请依照相关文件要求兼容一定比例的其他功能设施，无需补缴土地出让价款。
值得一提的是，《措施》还着重对于加大容积率支持力度，鼓励住宅产品多样化给予明确，有助于提升住宅建筑品质、提高地块可售比。建筑外立面采用砖石、金属、陶板等高品质材料的，其饰面层不计入容积率；为居住小区配套的门卫、公厕、换热站、垃圾收集房等公用设施不计入容积率；每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台水平投影面积不大于5平方米的不计入容积率。新建居住小区满足绿地率、道路通行等规划要求，规划建设27米及以下住宅楼，允许设置室外专有庭院（含下沉庭院）。室外专有庭院（含下沉庭院）不计入建筑密度、不计入绿地率计算。
与此同时，全面推行“拿地即开工”，加快项目落地速度。实施用地规划许可与出让环节合并，批前公示与出让公告合并，实现出让类建设用地规划许可证“免申即领”。
支持用地单位以出让合同办理建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，促进“拿地即开工”常态化，节约项目审批时限，全面加速项目落地。推行建设工程项目“一码关联”，用不动产单元码串联项目审批、规划、供地、登记全过程。对建设工程项目验收、登记、发证流程进行全链条再造，实行“交地即办证”“验收即办证”“交房即办证”。