老旧小区改造 让城市更宜居
截至去年底，我国累计改造城镇老旧小区超25万个
打造宜居城市，对老旧小区进行改造提升是重中之重。2019年中央经济工作会议强调城市更新，提出“加强城市更新和存量住房改造提升”。截至2023年年底，我国累计改造城镇老旧小区超过25万个，这项民生工程被越来越多的老百姓认可。与此同时，对老旧小区改造中出现的一些问题，记者分赴湖北、辽宁、湖南等地调查采访，访问专家学者、相关部门负责人，为把民生好事办好提出建议。
新管理模式提升改造品质
“涉及千家万户，工作千头万绪。”一名住建部门负责人这样形容老旧小区改造工程。湖北武汉市东亭社区党委书记王学丽告诉记者，他们社区2021年改造期间，每天找来的人不断，有人不想在自家门前设停车位，怕有尾气；有人家里有老鼠洞，想请施工人员顺便堵一下……还有想不到的各种状况：涂沥青时，道路不平，有人摔掉了指甲盖，要求赔钱；做围墙时，整栋楼都架了脚手架，怕有小偷偷盗，晚上要派人值守。
中国中建设计研究院有限公司建筑科创中心负责人凌苏扬表示，老旧小区每楼每户特点不同、需求不同，而作为项目主导方代表，街道或社区人力有限。近年来，以建筑师负责制的管理模式提升城市更新的品质和效能，北京等地进行了不少探索。新模式下，建筑师要对从设计管理、材料工艺工法优选到成本控制、施工技术监管等项目改造全过程负责，“从坐在办公室等有问题再回应，转变为直接到施工现场检查、把关，不仅主导技术和成本控制，还要作为街道和社区的技术代表与建设方、施工方、居民沟通。”凌苏扬说。
辽宁沈阳市房产局住宅区域更新部副部长赵晓川也表示，在老旧社区改造实践中，他们充分发挥责任规划师的引领与监督作用，“责任规划师全面采集居民意见，组织研讨会议，在填补社区服务短板、推进适老化无障碍化等方面提出建议，并全过程监督管理项目进展情况，使其质量最优化。”
“小区改造就像是所有居民家里同时装修。广泛征求意见，充分与居民沟通，是提高居民满意度的关键所在。”凌苏扬曾以建筑师身份参与多个小区改造，她说：“我们每周都去开施工现场会，把所做的事情、遇到的困难都告诉居民，讲清解决方案，请大家一起选择。记得一次沟通会，在沟通清楚困难及利弊后，现场居民一起鼓掌，让人感动。”
创新模式丰富投资渠道
有小区因改造资金不足而停工。一名云南大理市的网友今年6月在人民网“领导留言板”留言说，自己所在小区2021年7月实施改造，2022年2月完成屋顶防水和外立面粉刷后就停工到现在。大理市住房和城乡建设局回复说，小区改造资金以国家补助为主，其余由市政府及居民自筹。因筹集资金不足，未能按合同约定及时足额拨付施工单位。
对此，安徽六安市读者罗福骧来信建议，应该着力丰富投资模式，探索将原来的单一政府投资模式，转变为政府部门主导、社会资本参与、自筹资金平衡的投资模式，促进项目投资的多元化、市场化、合理化，将片区项目开发与城市更新内容密切联系起来。
湖南津市市105街区改造时，总投资的38%来自社会资本，其中津市市供销社和城发集团合计投入1043万元，用于改建创新创业孵化基地、105驿站等。街区还通过停车位、广告位等产生现金流，平衡改造支出和后期运营成本。
正在建设的湖北武汉市青山区21街坊，则通过合作社的形式解决了资金难题。21街坊的4栋建筑均为C级危房，因缺乏资金无法拆迁改造。去年底，小区居民、产权单位共同成立合作社，与开发企业签约进行“原拆原建”式改造。新楼宇除满足原住户回迁需求外，还将由开发企业作为商品房出售。居民张想英高兴地说：“我家原来70平方米，补交25万元就可选择85平方米的住房，按市场价在这个地段是买不下来的。”创新模式不仅改善了居民住房条件，也为房地产开发企业打开了发展新思路。
完善住房体检及日常维护制度
小区改造完成后，一些地方重建设、轻管理，疏于后续维护，也造成一些问题。河北邯郸市读者张先生说，近几年，政府投入大量经费对许多老旧小区进行改造，这是利民好事，但改造后很多小区物业管理没有跟上，时间一久便重回脏乱差状态。河南平顶山市一名网友留言说，小区改造后一直没有物业服务公司，院里的车停放无序，屡屡发生电瓶被盗事件。
很多老旧小区改造前没有物业服务公司，居民也没有交物业费的习惯。黄石市红旗桥社区党委书记潘兵介绍，因为停车费问题，居民发生过激烈冲突，甚至报了警。而改造后引入的第一家物业公司，因为居民抗拒收费而提前退出。2022年底，他们引入新物业公司，前半年不收费，专心搞服务，才逐渐获得居民认可。同时，社区、业委会不断做工作，通过居民议事厅协商达成共识，只要车主一次性交全年物业费，可用停车费部分抵减，大家才慢慢接受。如今，小区物业费可以收到八九成。
黄鹤建议，建立一套依据设施生命周期制定的体检维修制度。“目前老旧小区整修改造往往是完成统一任务要求，或是对出现严重问题的部位进行抢救式维修。实际上，理想方式应该是对房屋做好日常维护、定期体检，既有助于延长住宅建筑的寿命，也可以减少资源投入。”她说。
近日，住房城乡建设部新闻发言人王胜军透露，国家将加快推进房屋定期体检制度、房屋保险制度以及房屋养老金制度建设，为房屋体检、维修提供资金保障。
◎据人民日报
新管理模式提升改造品质
“涉及千家万户，工作千头万绪。”一名住建部门负责人这样形容老旧小区改造工程。湖北武汉市东亭社区党委书记王学丽告诉记者，他们社区2021年改造期间，每天找来的人不断，有人不想在自家门前设停车位，怕有尾气；有人家里有老鼠洞，想请施工人员顺便堵一下……还有想不到的各种状况：涂沥青时，道路不平，有人摔掉了指甲盖，要求赔钱；做围墙时，整栋楼都架了脚手架，怕有小偷偷盗，晚上要派人值守。
中国中建设计研究院有限公司建筑科创中心负责人凌苏扬表示，老旧小区每楼每户特点不同、需求不同，而作为项目主导方代表，街道或社区人力有限。近年来，以建筑师负责制的管理模式提升城市更新的品质和效能，北京等地进行了不少探索。新模式下，建筑师要对从设计管理、材料工艺工法优选到成本控制、施工技术监管等项目改造全过程负责，“从坐在办公室等有问题再回应，转变为直接到施工现场检查、把关，不仅主导技术和成本控制，还要作为街道和社区的技术代表与建设方、施工方、居民沟通。”凌苏扬说。
辽宁沈阳市房产局住宅区域更新部副部长赵晓川也表示，在老旧社区改造实践中，他们充分发挥责任规划师的引领与监督作用，“责任规划师全面采集居民意见，组织研讨会议，在填补社区服务短板、推进适老化无障碍化等方面提出建议，并全过程监督管理项目进展情况，使其质量最优化。”
“小区改造就像是所有居民家里同时装修。广泛征求意见，充分与居民沟通，是提高居民满意度的关键所在。”凌苏扬曾以建筑师身份参与多个小区改造，她说：“我们每周都去开施工现场会，把所做的事情、遇到的困难都告诉居民，讲清解决方案，请大家一起选择。记得一次沟通会，在沟通清楚困难及利弊后，现场居民一起鼓掌，让人感动。”
创新模式丰富投资渠道
有小区因改造资金不足而停工。一名云南大理市的网友今年6月在人民网“领导留言板”留言说，自己所在小区2021年7月实施改造，2022年2月完成屋顶防水和外立面粉刷后就停工到现在。大理市住房和城乡建设局回复说，小区改造资金以国家补助为主，其余由市政府及居民自筹。因筹集资金不足，未能按合同约定及时足额拨付施工单位。
对此，安徽六安市读者罗福骧来信建议，应该着力丰富投资模式，探索将原来的单一政府投资模式，转变为政府部门主导、社会资本参与、自筹资金平衡的投资模式，促进项目投资的多元化、市场化、合理化，将片区项目开发与城市更新内容密切联系起来。
湖南津市市105街区改造时，总投资的38%来自社会资本，其中津市市供销社和城发集团合计投入1043万元，用于改建创新创业孵化基地、105驿站等。街区还通过停车位、广告位等产生现金流，平衡改造支出和后期运营成本。
正在建设的湖北武汉市青山区21街坊，则通过合作社的形式解决了资金难题。21街坊的4栋建筑均为C级危房，因缺乏资金无法拆迁改造。去年底，小区居民、产权单位共同成立合作社，与开发企业签约进行“原拆原建”式改造。新楼宇除满足原住户回迁需求外，还将由开发企业作为商品房出售。居民张想英高兴地说：“我家原来70平方米，补交25万元就可选择85平方米的住房，按市场价在这个地段是买不下来的。”创新模式不仅改善了居民住房条件，也为房地产开发企业打开了发展新思路。
完善住房体检及日常维护制度
小区改造完成后，一些地方重建设、轻管理，疏于后续维护，也造成一些问题。河北邯郸市读者张先生说，近几年，政府投入大量经费对许多老旧小区进行改造，这是利民好事，但改造后很多小区物业管理没有跟上，时间一久便重回脏乱差状态。河南平顶山市一名网友留言说，小区改造后一直没有物业服务公司，院里的车停放无序，屡屡发生电瓶被盗事件。
很多老旧小区改造前没有物业服务公司，居民也没有交物业费的习惯。黄石市红旗桥社区党委书记潘兵介绍，因为停车费问题，居民发生过激烈冲突，甚至报了警。而改造后引入的第一家物业公司，因为居民抗拒收费而提前退出。2022年底，他们引入新物业公司，前半年不收费，专心搞服务，才逐渐获得居民认可。同时，社区、业委会不断做工作，通过居民议事厅协商达成共识，只要车主一次性交全年物业费，可用停车费部分抵减，大家才慢慢接受。如今，小区物业费可以收到八九成。
黄鹤建议，建立一套依据设施生命周期制定的体检维修制度。“目前老旧小区整修改造往往是完成统一任务要求，或是对出现严重问题的部位进行抢救式维修。实际上，理想方式应该是对房屋做好日常维护、定期体检，既有助于延长住宅建筑的寿命，也可以减少资源投入。”她说。
近日，住房城乡建设部新闻发言人王胜军透露，国家将加快推进房屋定期体检制度、房屋保险制度以及房屋养老金制度建设，为房屋体检、维修提供资金保障。
◎据人民日报