商报济南消息　尚未办理产权登记的房屋被连环交易，处于房屋连环交易最后一手的第三人，也是作为最终权利人，能否直接请求确认房屋归其所有，并要求初始权利人即开发商协助办理权属证书呢？近日，济南市莱芜区人民法院审理的一起所有权确认纠纷给出了答案。
　　
　　2005年10月，谭某某向老马借款一百万元，并将分别位于A、B小区的两处房屋作为抵押。6个月后还款期限届满，谭某某未能如约偿还。2006年4月，经双方协商，谭某某及妻子谷某同意将抵押的两处房屋折价来偿还借款，并签订《以房抵债协议书》。协议签订后，A小区房屋顺利过户，但B小区房屋由于谭某某尚未办理产权登记，导致房屋虽实际交付老马，却迟迟未能实现过户。2011年6月，老马夫妻俩决定将B小区房屋赠与儿子小马，并签订《赠与协议》。没想到，还没等来过户的消息，谭某某就于2022年因病去世，为尽快实现自己的合法权益，2023年5月26日，小马以所有权确认纠纷为由，将谷某诉至莱芜区法院，并将开发商列为第三人，请求依法确认自己为B小区房屋的所有权人，并判令谷某及开发商立即配合自己办理房屋产权登记。
　　
　　被告谷某辩称，老马与夫妻二人的债权债务关系在《以房抵债协议书》签订时就已消灭，协议至今已经18年之久，故早已超过诉讼时效。
　　
　　第三人开发商述称，小马非B小区商品房买卖合同的合同相对方，公司不具有协助小马办理产权登记手续的义务，小马应主张他人协助办理产权过户手续。
　　
　　法院经审理，判决开发商配合将案涉B小区房屋登记至谷某名下后，谷某过户至老马名下，老马再过户至小马名下。一审判决后双方均未上诉，现判决已生效。

　　◎本组撰文　山东商报·速豹新闻网记者　王晓迪

　　【法官释法】
　　
　　维护合法权益，法官这样建议
　　
　　济南市莱芜区人民法院口镇法庭副庭长、员额法官郑瑞琦表示，在房屋连环交易中，最终权利人的过户登记困境，是由于前面数手权利人未及时履行协助过户义务造成的。因此，受民法典保护的最终权利人的过户登记请求权，必须通过及于前面数手权利人的方式才能实现。但过户登记请求权是只能对其前一手享有，还是对其前数手均可行使，是决定最终权利人权利实现路径的关键所在。
　　
　　基于不动产交易的特殊性，实务中判决依次过户的结果与一般合同直接交付的结果明显有别，这是因为：一是基于合同相对性的原则。房屋连环交易中，虽然过户登记请求权对应的是同一标的房屋，且交易彼此连续，但数手权利人仍属于不同主体，其之间的法律关系也不尽相同，最终权利人并未与前一手之外的其他数手权利人直接建立合同关系，故最终权利人不能突破合同相对性直接向初始权利人主张权利，除非符合《民法典》第五百三十五条关于代位权的规定。二是基于保障国家税收收入的目的。根据我国房地产税收相关法律法规，房屋转让、赠与等常见的不动产涉税业务，需要缴纳增值税、个人所得税、契税等税种。三是基于合理平衡债权人利益的效果。如果允许最终权利人直接向初始权利人主张过户登记请求权，则其前一手权利人的案外债权人的利益可能会受损。尤其是在前一手权利人与最终权利人恶意串通，虚构房屋买卖合同逃债的情况下，若由最终权利人通过法院裁判直接获得房屋所有权，则会造成其前一手权利人的偿还债务能力明显减弱，从而导致前一手权利人的案外债权人的利益无法实现。
　　
　　综上，在房屋连环交易均未办理权属登记，且具备办理权属登记条件的情况下，最终权利人若想通过诉讼途径维护合法权益，建议以其合同相对人即前一手权利人为被告，并申请追加其他数手权利人作为第三人参加诉讼，请求其依次协助办理房屋过户登记手续。