为了规范商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，近日，济南市住房和城乡建设局拟定《济南市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》，并征求社会各界意见，征求意见建议截止日期为2023年3月2日。

　　◎山东商报·速豹新闻网记者　史尚静

　　商品房预售资金应全部存入监管账户

　　根据《办法》，本市市区范围内商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理，适用本办法。商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时购房人支付的全部房价款（包括认筹金、定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款）。预售人为依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业，预购人是指购买预售商品房的单位或者个人。
　　
　　预售人在申请商品房预售许可前，从济南市预售资金监管系统监管银行中选择监管银行，开设预售资金监管账户（以下简称监管账户），监管银行在开立监管账户时，账户名称应包含预售资金监管账户要素。预售人应当将商品房预售资金监管相关规定告知预购人，监管协议的主要内容应在商品房预售方案、《商品房买卖合同》中予以明确。
　　
　　商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得将预售资金存入监管账户之外的其他账户。预购人应按照与预售人签订的商品房预售合同，将定金、首付款存入监管账户，并完成商品房买卖合同网签备案。预购人申请商品房按揭贷款的(含商业贷款和住房公积金贷款），预购人将首付款存入监管账户，并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。
　　
　　商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至取得水电气热配套设施验收（备案）证明、档案移交证明，完成公共维修资金缴存和房屋所有权首次登记后终止。

　　精装项目监管标准增800元/m²
　　
　　《办法》明确，商品房预售资金监管标准，是指商品房预售项目自批准预售（正负零）的工程节点开始，到完成建筑安装和小区内配套等工程建设、达到终止监管条件所需的单位建筑面积费用。规划地上18层以下（包括18层）按照建设项目基础（正负零）以上平均建安造价、小区内配套费用3000元/平方米执行，规划地上18层以上按照建设项目基础（正负零）以上平均建安造价、小区内配套费用3300元/平方米执行，精装修的项目，监管标准增加800元/平方米。商品房预售资金监管额度，是指批准预售的商品房规划许可面积与商品房预售资金监管标准的乘积。
　　
　　商品房预售资金监管按照工程建设进度分为4个控制节点，分别为建成层数达到地上规划总层数一半，主体结构验收，单体竣工验收备案，取得水电气热配套设施验收（备案）证明、档案移交证明，完成公共维修资金缴存和房屋所有权首次登记。控制节点以整层顶板建成为准。对于高层、超高层或者大体量建筑，可以增加1-2个控制节点。
　　
　　建成层数达到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为70%；取得《主体结构工程质量验收报告》时，监管资金留存比例为35%，取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》时，监管资金留存比例为18%；取得水电气热配套设施验收（备案）证明、档案移交证明，完成公共维修资金缴存和房屋所有权首次登记，监管终止。

　　超出监管额度部分企业可自行提取
　　
　　《办法》提出，预售资金进入监管账户后，超出监管额度部分，企业可自行提取使用，但应优先用于预售项目建设。济南市房地产企业信用评定为AAA级企业，各拨付节点预售资金监管留存比例降低5个百分点。AA级企业，各拨付节点预售资金监管留存比例降低3个百分点。
　　
　　预购人解除商品房买卖合同时，预购人的定金、首付款等预售款已经存入监管账户的，预售人在预售资金监管系统中提交解除合同退款申请，主管部门系统登记后，出具《商品房预售资金监管解除通知单》，监管银行按照《通知单》办理退款手续。
　　
　　值得注意的是，预售人未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的;变相逃避商品房预售资金监管的;未按规定使用商品房预售资金的等，主管部门责令其限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其预售合同网签业务，依法应予以行政处罚的移送相关执法部门处理。